自监管机构针对房地产企业提出“三道红线”指标及建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度以来,房地产企业融资受到严格限制,偿债压力加剧下逐渐暴露风险,持续出现违约暴雷现象,房地产市场供需形势逆转,在此冲击下土地市场持续低迷,土地成交面积和成交价格、土地出让收入均呈下降趋势。房地产市场与土地市场的持续低位运行会导致地方政府财政收入下降,对“土地财政”依赖程度越高,地方政府财政收入的稳定性受到影响越大。城投公司主要是依靠地方政府落实项目投资建设获得大量基础设施建设和土地开发整理等委托代建业务而发展起来的,回款高度依赖于政府财政资金安排,而土地出让收入下降造成地方政府可用财力减少,政府回款进一步滞后,城投公司资金回笼承压,资产流动性和收益性较弱,整体资产质量走低。此外,随着房地产开发企业拿地愈发谨慎,土拍延续分化,地方财政承压下,城投公司“托底拿地”情况更是带来隐患,因此需警惕城投公司在土地市场下行的压力下存在的潜在风险。
一、土地市场下行,成交量和成交价格均持续下降
根据企业预警通数据统计(日期口径为合同签订日),2021～2023年,全国土地成交总面积分别为280,409.34万平方米、267,124.40万平方米和226,220.55万平方米,土地成交总价分别为75,660.67亿元、56,978.72亿元和47,684.39亿元,成交量和成交价格均持续下降;2024年1～11月,全国土地成交总面积为140,329.76万平方米,同比下降24.10%,土地成交总价为24,835.04亿元,同比下降31.44%。2021～2023年,全国土地出让收入分别为84,923.60亿元、65,288.28亿元和56,612.61亿元,其中2023年多数省份土地出让收入出现不同程度的下滑。
二、地方政府财力下滑,城投公司资金回笼进一步承压,利润和现金流受到冲击,面临一定偿债风险
城投公司多通过土地使用权出资、股权投资及财政拨款等方式设立,其承担的职能主要为投融资、项目建设和资本运营等,在地区城市建设和经济发展中发挥了重要作用,但同时也债台高筑。
三、土地市场走弱,城投公司“托底拿地”带来隐患
房地产市场持续不景气,库存去化困难,导致房地产开发企业拿地愈发谨慎,拿地意愿下降,伴随而来的是土地市场走弱。为了维护当地房地产市场秩序,稳定当地土地市场及楼市,较多城投公司承担起了拿地职能,活跃于土地市场,根据企业预警通数据统计(日期口径为合同签订日),2021～2023年及2024年1～11月,城投公司拿地金额占比分别为23.63%、38.81%、33.67%和32.33%,对于城投公司摘牌的土地,开发上具有不确定性,相较于房地产企业,城投公司在房地产开发经验、能力和运营上存在不足,开发模式通常为自行开发或与房地产企业合作开发,自行开发模式下,房地产开发项目通常开发周期较长,投资规模较大,在当前城投融资趋严和地方化债要求下,会面临资金紧张、开工难的问题,合作开发模式下,如果城投公司摘牌土地的质量不高,预期收益率和去化率达不到合作方房地产企业的要求,很难达成合作,即便顺利达成合作,开发完也是随行就市,如果当地楼市持续不回暖,售价也不会太理想,去化缓慢,资金回笼困难,存在一定风险。
四、土地市场趋冷,城投公司资产质量走低,融资难度加大
五、楼市新政效应传导,土地市场出现部分回暖,但土拍延续分化
今年9月底以来,一揽子房地产利好政策出台,加上“促进房地产市场止跌回稳”的重磅信号,让多地房地产市场出现积极变化。例如,根据央视网报道数据,11月,北京二手房网签1.85万套,环比增长8%,创下20个月来新高;北京市二手房网签面积约166.73万平方米,市场表现持续活跃。同期,成都全市新房成交14,296套,环比上涨57.1%,创下年内成交最高值;二手房市场表现更加出色,截至11月30日累计成交23,476套,环比增长40.8%。上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”数据显示,11月,上海市二手房成交总套数达到了2.705万套,创下年内最高成交量纪录。受各项房地产利好政策持续释放影响,土地市场出现部分回暖,11月,北京、上海、杭州、成都等核心城市多宗地块竞拍热度较高,根据公开信息,11月5日,北京成交3宗住宅用地,11月15日,成都出让锦江区地块,11月20日,杭州出让3宗住宅用地,11月28日,上海七批次出让10宗地块,11月29日,北京出让位于酒仙桥、十八里店和小红门的组团捆绑地块,均为溢价成交。从直观表现来看,短期内房地产企业拿地依旧更聚焦于核心城市的优质地块,投资整体趋于谨慎,反映楼市政策效应尚未传导至大多数城市的土地市场,土拍分化现象仍在延续,整体土地市场回温有待观察。