将农业用地出租用于采摘和观光：免税优惠可享受，纳税申报莫忘记
“土地”，是2022年中央一号文件的关键词之一。在实务中，企业使用土地的形式很多，可以享受的税收优惠政策也很多。其中，将农业用地对外出租，可以享受免缴城镇土地使用税优惠。但需要企业注意的是，享受免税优惠，要规范履行程序性要求，合规办理申报并留存资料备查。
真实案例
甲公司是一家制造业企业。2017年1月，公司收购了某观光农业企业一块农业综合用地，占地200万平方米，打算多元化经营。后因调整发展方向，甲公司将该农业用地出租给乙公司用于采摘和观光。甲公司认为，该土地一直用于农业生产，且土地使用证载明土地用途为“农业综合性用地”，应当享受免缴城镇土地使用税优惠，因此，一直未办理城镇土地使用税纳税申报。
谁是纳税人
甲公司将土地出租给乙公司使用，应由谁来承担城镇土地使用税的纳税义务
本案例中，未存在特殊情况，甲公司作为土地使用权的拥有者，是该土地的城镇土地使用税纳税义务人。换句话说，该土地的纳税义务，应由甲公司承担，相应的城镇土地使用税减免优惠，也应由甲公司享受。
能否享受免税优惠
综合上述分析，甲公司是该土地的城镇土地使用税纳税义务人。其将该宗“农业综合性用地”出租给乙公司用于采摘和观光，可以依法享受免缴城镇土地使用税优惠。
须规范履行程序性要求
2022年1月的解析——
这宗直接从事农业生产用地能免征城镇土地使用税吗
【案例】甲公司是制造业企业，2017年1月拟从事多元化经营，从某观光农业企业收购了一块农业综合用地，占地200万平方米。后因调整发展方向，遂将该农业用地出租给乙公司用于采摘、观光农业生态旅游，象征性收取每方米1元/年的租金。2020年1月乙公司租赁到期后不再续租，甲公司也未继续投入农业生产，乙公司租赁期间种植的果园、林场、挖掘的鱼塘全部归属甲公司所有，并任其自然生长。
甲公司一直未对该块土地申报城镇土地使用税(以下简称“土地使用税”)。
究竟两种意见哪种才是正解甲公司的这块土地需要分成出租期间和收回闲置期间两种情形讨论。
一、税法对直接农业生产用地免征土地使用税是如何规定的
二、在“非农业用地”上从事直接农业生产能免土地使用税吗
《土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，应当依法缴纳闲置费;连续二年未使用的，由县级以上人民政府依法无偿收回。一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体、个人或用地单位组织恢复耕种。《土地使用税暂行条例》(2019年)在设定对“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”免征土地使用税优惠时，并没有要求土地用途是《土地管理法》规定的“农用地”。
因此，直接农业生产用地免征土地使用税应当同时具备两个条件：
一是占用土地实际直接从事农、林、牧、渔业的生产;
二是占用土地用途应为“农用地”。
对占用土地用途为“建设用地”的，依法用于直接农业生产的，也可以参照《土地使用税暂行条例》，按照直接从事农业生产用地免征土地使用税。
2020年7月，国家税务总局浙江省税务局在《关于省十三届人大三次会议第39号建议的答复》中，明确答复，工业用地上从事农业生产的土地，只要是直接用于农、林、牧、渔业的生产的，可以免征土地使用税。
三、甲公司土地出租期间能否免征土地使用税
对于甲公司将土地租赁给乙公司从事于采摘、观光农业生态旅游业务，能不能免征土地使用税，要重点解决两个问题，一是用于“采摘、观光农业生态旅游”是不是直接农业生产用地二是企业出租的直接农业生产用地能不能享受免征优惠
对于第二个问题，《土地使用税暂行条例》(2019)规定，使用土地的单位和个人为纳税人，15号文进一步明确为“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳”。判定纳税人是否“拥有土地使用权”，一般按照自然资源管理部门签发的《土地使用证》来证明权属。《土地使用税暂行条例》(2019年)在设定对“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”免征土地使用税优惠时，并没有规定纳税人一定是自行直接从事农业生产。
四、甲公司收回土地后闲置期间能否免征土地使用税
这个问题比较棘手。
但是，我们需要看到两个事实，一是甲公司该宗土地用途明确属于“农业综合性用地”;二是乙公司退租后，栽种的果树林木、挖掘的鱼塘仍然在自然生长，甲公司拥有所有权。尽管没人看管，但果树林木和鱼塘的自然生产的成果归属甲公司，甲公司拥有完全的处置权。因此，对于该宗土地事实上仍然处于直接从事农业生产的状况。
因此，甲公司收回该宗土地后，仍然符合税法规定的优惠条件，可以依法享受直接从事农业生产用地免征土地使用税优惠。税务机关认定不是直接农业生产用地的，需要另行举证证明。