“自房地产行业陷入流动性危机以来，诸多房企“断臂求生”，将许多优质项目摆上货架。而城市更新项目由于其盈利性，成为收并购市场上的“香饽饽”，但也让许多对城市更新项目不熟悉的意向收购者望而生畏。”
财税尽职调查，作为把关收并购项目风险的关键环节，显得尤为重要，而城市更新项目收并购的尽职调查，也有别于常规地产项目收并购的尽职调查。
为何出现“超标准拆迁补偿”
城市更新项目中，时常出现“超标准拆迁补偿”的原因有很多种：
#超标准拆迁补偿产生原因
01、钉子户补偿
向”难缠“的钉子户真实的补偿;
02、改造周期长
改造周期过长，而造成的拆迁成本失控;
03、支付其他费用
以“拆迁补偿费”名目支付的其他费用;
04、实现“税筹”
为实现“税筹”目的，而刻意做大拆迁补偿费...
但不论什么原因，对于明显偏高而无正当理由的成本支出，税局有权对其进行核定，即“超标准拆迁补偿费”将来难以税前扣除，若投资测算未充分考虑此类因素的影响，导致将来税负成本超预期，甚至投资亏损。
另一方面，若“超标准拆迁补偿费”是被收购方有意而为之，那么该成本属于被收购方的“左口袋掏右口袋”，并非被收购方真实成本，而拆迁补偿费往往又会进入项目总投，并以此为基数计算交易对价，这将直接导致我们的收购对价飙升。
实务案例分析
我们以最近的实操项目为例：
某房地产企业与被拆迁人杨某签订的拆迁补偿协议显示，被拆迁物业约2万平方米，支付建筑物结构及装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失、处理承租人及实际使用人的损失赔偿等费用2.8亿元。
单方拆迁成本高达1.4万元，而同类协议单方拆迁成本仅0.4万元，且被收购方无法提供合理证明材料，因此该项成本支出存在日后被税务调整的风险，如被调整，预计项目未来增加税务成本达1.16亿元。
具体计算如下表：
注：按超标准拆迁补偿费按2亿(=2.8亿-0.4万元*2万平方米)概算，假设未来增值税、土地增值税及企业所得税均不能扣除，土地增值税按30%税率计算。
那么，如何争取“超标准拆迁补偿费”税前扣除呢
根据上述规定，超标准拆迁补偿费用是否能税前扣除，需提供证据证明其真实性、合理性。
因此，除拆迁补偿协议、被拆迁方的身份证明、权属证明资料、实施主体支付拆迁补偿费的银行流水、被拆迁方的收款凭证等常规资料外，针对一些“特殊的”超标准补偿，搜集拆迁谈判的过程发生冲突的证据、司法裁判文书、政府介入情况等资料以证明对“钉子户”的拆迁补偿费用的真实性、合理性。