【导语】今天小编在这给大家整理了物业管理制度（共14篇），我们一起来阅读吧!
一、贯彻“预防为主，防消结合”的方针。按照“谁主管，谁负责”的原则，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切实到实处。
二、消防系统的维修保养必须委托有组织的专业队伍进行。
三、发生火警立即疏散被困人员，并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态，管理制度《物业消防管理制度》。
四、高层建筑周围的消防车道不得堵塞和占用，楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通，不得擅自封闭和堆放杂物，存放自行车。
五、不得把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁烧垃圾、废纸。
六、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝，确需加大用电负荷，必须向上级部门申请，经批准后方可增容。
七、严禁用金属构件或其它金属物体搭接作回路线，更不准将导线搭接在气焊设备、煤气管道、油罐等易燃易爆危险物品的管道或设备上。
八、高层建筑的室内装修材料，不得随意降低耐火等级，用于天花吊顶、间墙、保温以及消声的材料，必须是非燃或难燃材料，天花吊项内部电线必须外套难燃管。
九、消防设施、器材严禁挪作他用，严禁损坏、丢失，如发现破烂或鼠害应立即报告。
十、每星期检查一次消防箱、水带、水枪、卷盘、破碎按钮、警铃，必须齐全完好。消防箱玻璃如有破烂，立即更换。
十一、消防通道灯必须完好，灯泡烧坏及时更换。
十二、消防箱前面及消防通道严禁堆放杂物。
十三、1211灭火器必须齐全完好，份量不够或过期，必须加足、更换。
十四、地下室及天面水池水量必须保持充足。
十五、电梯机房、发电机房要落实通风冷却措施，油箱必须密封完好。
十六、每季度进行一次消防系统试验：
⑴首层消防中心控制柜和地下室消防泵都处于自动控制状态；
⑵试验消防栓系统；
⑶试验写字楼自动喷淋系统；
⑷试验写字楼烟感报警系统。
十七、烧焊作业动火前必须实行“八不”、“四要”、“一清”。
“八不”是指：
⑴防火灭火措施不落实不动火；
⑵周围的易燃杂物未清除不动火；
⑶附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；
⑷凡盛装过油类等易燃液体的容器管道，未经洗刷干净，排除残存的物质不动火；
⑸凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器或管道不动火；
⑹凡存储有易燃易爆物品的车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不准动火；
⑺在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不动火；
⑻未经配有相应灭火器材的不动火。
“四要”是指：
⑴动火时要有现场安全负责人；
⑵现场安全负责人和动火人员，必须经常注意动火情况，发现有不安全苗头时要立即停止动火；
⑶发生火灾爆炸事故时要及时朴救；
⑷动火人员要严格执行安全操作规定。
十八、防火的基本办法：
⑴控制可燃物；
⑵隔绝助燃物；
⑶消灭着火源。
十九、安装、使用电气设备时必须符合防火规定，临时增加电气设备，必须采取相应的措施，保证安全。
二十、建立健全防火制度和安全操作规程，组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。
二十一、发生火灾时，起火单位要迅速组织力量，扑救火灾，抢救生命和物资，并派人接应消防车。任何单位或个人都有义务支援灭火。
二十二、组织防火检查，消除火灾隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。
二十三、管理人员应当坚守岗位，加强值班和检查，确保安全。
2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；
5、未经许可不准在公司内演说集会；
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；
7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；
8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
1、无故早退或迟到，罚款5元，
2、无故旷工一天扣除2天工资；
3、旷工连续3天，按自动离职处理；
（所罚款项存用于公司活动基金）
关于花园内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5―20元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；
4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。
员工考勤和休假的规定
为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定。
（一）考勤
1、考勤内容
④迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。
2、考勤须知
①对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。
②对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。
3、请假办法
①公假
经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。
②调遣假
员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。
如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。
4、因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天1、5加班天数；法定假日加班费：工资÷26天2加班天数计算。
（二）休假
1、员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。
3、婚假
4、丧假
5、产假、计划生育假
①女员工产假按下列标准核给（发基本工资）
②临时工产假56天，发60%的工资。
③产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。
6、病假
①员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；
②有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：
表三
连续工龄不满一年不满二年满二年不满四年满四年以上
三个月内病假工资50%60%80%100%
连续病假六个月以上建议离职并补发一个月基本工资。
7、事假
员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。
8、探亲假
①探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；
②员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；
③探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）
④在本公司休过年假者，不再适用此条。
9、年假
①凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。
②在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。
③受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。
10、说明
本规定从发布之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。
员工办公制度
为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：
一、出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。
二、请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。
（1）请事假扣发当天工资。
（2）请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。
（3）旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。
（4）请假一天以上请假者必须提前申请。
三、坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。
四、如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。
五、管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。
八、严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
九、热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。
文明办公制度
一、员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。
三、讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。
四、各办公室、会议室严禁吸烟。
五、保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。
六、爱护公共财物，节约用水用电。
七、重视防水、防盗和安全生产。
九、严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。
十、以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。
办公室值班制度
为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：
一、值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。
二、值班地点：公司客户服务中心。
五、值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。
六、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。
七、值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。
八、国家法定节假日另做加强值班安排。
管理处接待来访设诉工作制度
为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。
二、任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
三、对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。
四、责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
五、全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。
用户投诉处理制度
一、用户投诉的接收
3、管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。
二、用户意见的处理（必须满足公司对用户的承诺要求处理）
1、管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。
（1）由有关班组负责作出补救措施。
2、对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。
3、对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。
4、在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。
三、发生火警立即疏散被困人员,并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态。
一、巡逻内容包括：
1、物业内部治安防范巡逻，确保物业正常经营秩序；
2、物业内外设备（施）和维修改造工程的巡查，保证设备（施）安全完好，防止人为破坏。
二、巡逻方式及路线：
三、安全生产员在巡逻中：
1、观察往来行人及其所携带物品，发现行迹可疑人员时，须即时通知安全监控员跟踪录像，同时报巡逻队长处理：
1）如可疑人员在公共区域，携带有攻击性物品且有作案倾向时，巡逻队长须带安全生产员及时上前制止，当场收缴物品，并连人带物送交公安机关查处。
2）如可疑人员进入营业区域，须即时联系营业部门总监（行政经理）或值班负责人跟踪监视，同时双方保持联络。如发现可疑人员携带有攻击性物品且证实有作案倾向时，营业部门须即时通知安全生产部，后者按1）款处理。
2、发现外来推销人员、闲杂人员及精神病患者、乞丐等，须拦截其禁止进入物业范围。
3、发现打架、斗殴、盗窃、抢劫、中毒等事件发生时，立即报告巡逻队长，并按本制度第八章“事件处理”执行。
4、发现物业内、外设备（施）（含在建工程、维修改造工程）被损坏时：
1）属自然损坏或人为损坏无法查证时，安全生产员须填写《巡逻记录表》（见附件九），并及时通知工程部处理；
2）属人为损坏并当场抓获时，安全生产员将肇事者送交安全生产部办公室，值班负责人视情况书面报总经办处理。如肇事者逃逸，安全生产员须即时追捕。
5、发现消防安全隐患时，须及时向消防高级主管汇报。消防高级主管接报后到现场查处（见物业《消防安全管理制度》）；
6、闻到特殊气味（臭味、异味或焦糊味等）时，须寻找气味源头，并视情况予以处理。发现火情时按《火警处理程序》（见物业《消防管理制度》）；
7、夜班安全生产员还须检查商铺内是否有人员留宿。如有，须劝其离开。对劝告不听的，须报告巡逻队长。巡逻队长通知大厦管理处，并协助处理。
1、负责所管辖设备的检修、维护保养、消除缺陷和事故处理。制止乱扯线路及浪费电能现象。
2、了解电气设备使用情况及存在的缺陷。负责提出电气设备的检修计划和技改方案。
3、负责外包工程电气部分的施工管理和质量检查工作。
4、牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，增强服务意识，不断提高服务水平。制止违反“安规”或危及人身和设备安全的施工、作业。杜绝违章指挥和违章作业。严格执行“安全规程”，遵守各种规章制度。负责电源设备的安全可靠供电。
5、经常向有关人员了解设备运行情况和供电线路的使用情况。根据实际提出对线路及设备的改造建议。及时维修保养电器设备和线路，提高设备使用完好率。发现设备重大缺陷和事故时要及时处理并向上级如实汇报。
6、做好工具、仪器仪表、备品备件和图纸资料的使用和管理。
7、搞好协作，积极配合各工种完成维修任务。完成领导分配的其他工作任务。
1、维修热线值班是物业维修服务的窗口，工作人员必须热爱本职工作，有较强的工作责任感。
4、对维修服务范围以外的报修，工作量小、便于处理的，通知维修工尽快解决。对于工作量大、用工用料多的不要擅自处理，可以向用户做合理解释，或者让用户直接和工程部经理联系。
5、负责做好维修材料的验收、保管和发料工作，负责在每月初将上一个月材料的进、出、存情况统计后，分门别类报综合管理员。
6、完成领导交办的其他工作。
1、遵守学院的各项规章制度，物业管理科必须24小时有人在岗值班。
2、值班员工要全面了解和掌握学校各处水、电、暖等设施具体情况。
3、值班员工要认真遵守学院的各项规章制度，值班期间不能做与工作无关的事情，严禁喝酒，不得擅离工作岗位，对待报修项目要及时处理，按要求认真填写值班记录。
6、值班员工要有高度的责任心，严格执行值班制度、安全操作规程等。
7、值班员工要做到文明、主动、优质的为师生服务。
车库管-理-员岗位职责
一、必须自觉遵守公司各项规章制度，坚决服从职能部门负责人分配，按时上岗，不迟到早退，不随意脱离工作岗位，有事外出办理请假手续，报请主管领导批准。
二、必须熟悉和掌握车库内的“各种车辆停放管理规定”以及车库内的消防装置和消防器材，合理安排停车车位。
三、必须熟悉和掌握客户单位长期停车证，临时停车证，以及车牌号，认真做好车辆进出入库记录，上下班做好交接-班的交底工作。
四、严格按公司制定标准收费，热情为客户导引泊车，对进出的车辆必须认真察看并作记录，车辆出口时须做到打铃示意。
五、严格执行消防条例，禁止易燃、易爆、易腐蚀等危险品滞留车库，必须做好车库内及车库周围的环境卫生工作，始终保持车库道口的畅通。
六、车库内严禁吸烟和乱扔杂物，保持高度警惕，防止一切火警苗子，以及有损伤、碰撞车辆的情况发生，所有乘车人员一律在车库外下车，严禁无关人员滞留车库。
七、在工作中不能认真负责，受到客户的批评，违反公司规章制度，因失职造成车库的车辆损坏、火警、事故等过失，不服从职能部门调配等，视情节轻重予以酌情处理和处罚，产生严重后果者作辞退处理，触及刑法的追究刑事责任。
车库考核达标制度
1、严格遵守公司各项规章制度，服从职能部门分配。
2、必须熟悉和掌握“车辆停放管理制度”合理调度停车泊位。
4、严格财务纪律，按规定合理收费。
5、各项记录清晰，交接明白。
6、对车辆定时巡逻检查，保持车库道路畅通。
7、严格掌握消防条例，严禁易燃、易爆、易腐蚀等危险品滞留车库，乘车人员严禁入库，一律在车库前下车。
8、保持车库及责任区的环境整洁卫生，不得让客户在责任区内清洗车辆。
9、违反上述规定，可根据情节轻重处于20—100元罚款，造成损失除赔偿相应损失外，情节严重的可作辞退处理。
奖惩制度
(一)、奖励：
对有下列突出表现的员工，按不同事迹予以精神或物质奖励：
1、对改善经营管理，提高服条质量有贡献者。
2、在服务中取得优异成绩，受到租户、商铺好评为公司获得荣誉者。
3、严格开支，爱护公物，节约费用有显著成绩者。
4、发现事故苗头，及时准确采取措施，避免事故发生者。
5、为保护国家财产和人民生命安全，见义勇为者。
6、讲文明，做好事，维护团结，敢于同不良倾向和违法乱纪行为作斗争者。
7、拾金(物)不昧者。
(二)、处分：
对违纪员工按其错误性质情节，一贯表现和对错误的认识态度，给予必要的处分，处分分为经济处罚和行政处分。详情内容、参照各工种、各岗位员工处罚细则执行。
环境卫生绿化管理制度
一、搞好公共卫生和绿化保养工作，努力创造整洁、舒适的办公氛围。
二、环境卫生保洁人员必须自觉的严格遵守公司各项规章制度，服从领班分配，按时上岗。
三、必须以商场的规范要求做好各自责任区内所有卫生工作，详细内容参照《保洁工岗位责任制度》、《保洁评分考核制度》
四、每天疏理花木，清理绿化带的垃圾，适时进行浇水、护理、灭虫。保持绿化带的枝叶茂盛。
五、发现绿化带花草不足，要及时的进行补绿工作。
消防安全制度
积极贯彻“依靠群众、预防为主、防消结合”的方针及有关法规。根据上级主管机关下达的有关文件精神，结合大厦实际情况，制定安全措施。
1、提高警惕，随时注意检查周围的火险隐患，发现异常情况要追查到底。
2、定期检查消防设施，保证其完好性。
3、每天检查楼梯通道，保证其畅通。
4、经常开展消防安全的宣传，教育工作，杜绝各部门、各单位违反消防安全制度的事情发生。
5、熟悉火灾应急、自救措施，使用消防设备和器材，了解消防设施的配置情况。
6、遇到火灾立即组织参加现场的扑救及报警工作，听从命令服从指挥，将火灾减少到最小的程度。
7、火灾扑灭后，协助消防监督机关调查起火原因，积极提供线索。
8、在火灾发生过程中，保护现尝维持秩序，禁止无关人员进入。
9、值班人员应坚守岗位，熟悉“火灾报警区域控制器”的使用，发现火情及时向有关部门报警。
车辆管理制度
一、来公司办事和访客的车辆一律停入车位，不得随意停放在其它任何部位。
二、车辆进出车位，须听从车管员的指挥，下坡时减速带刹，摩托车在上坡口方可发动引擎，以保安全。
三、严禁携带易燃、易爆等危险品进入车库，严禁吸烟或动用明火。
四、各种车辆应分类有序停放，提醒客户切勿遗忘随带物品，并加锁防窃。
五、车管员实行24小时服务，坚守岗位，严格执行规章制度，加强防火、防窃工作，做好交接-班手续。
一、每个员工都应有安全防范责任和意识，发现治安不安全因素或工作中的不安全因素，应立即报告领导或主管，并采取相应安全措施。
二、员工如接到商铺或租户物品遗失报告，应立即上报领导或主管。
三、工作区域一旦发生案情，作为当事人的员工应及时向办案人员反映真实情况，不得有任何隐瞒。
四、员工对案发现场有责任加以保护，阻止任何无关人员进入。
五、员工应保证自己工作责任区域内没有任何危害安全的物品，对工作需用的有害物品，应按规定加以妥善保管。
六、员工应严格遵守安全操作规程，上班后、下班前都要认真检查管辖范围内设备设施安全，消除不安全隐患。
礼仪规范
一、服务用语：
敬语：您好请谢谢对不起再见
称呼语：先生小姐太太夫人女士小朋友大叔大伯阿姨大妈
问候语：您好早上好下午好晚上好
祝贺语：恭喜祝您节日快乐祝您生日快乐
欢迎语：欢迎光临
询问语：请问，您需要我为您做点什么吗
请问，您有什么吩咐吗
操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。
请不要客气，这是我应该做的
道歉语：对不起，让您久等了请原谅打搅您了很抱歉
感谢语：多谢您的提示请您多提宝贵意见不必客气没关系，这是我应该做的
告别语：再见您走好
二、服务忌语：
不不行不知道不可以不清楚不可能没有办法你够麻烦你意见真多下班了，明天再来你说什么声音大一点，我听不见我正忙着呢，现在没空
三、礼貌要点：
2、当租户或客户来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈;
3、当租户货客户表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”;
4、当租户或客户表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”;
5、到租户货商铺中维修或收费时应轻声，并客气地说：“对不起，打扰了”。
6、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作;
7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行;
8、在商场内应主动帮助租户货商铺解决困难，严禁视而不见。
八要八不
1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。
2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。
3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。
4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公-款。
5、要真诚老实，不准提供假情况。
6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。
7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。
8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。
一、严格遵守交接-班制度，安全防火制度;严格遵守和自觉执行安全操作规程;认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。
二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。
三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。
五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。
六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。
七、负责做好公共区域，包括大厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。
八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。
九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。
十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。
十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。
十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决;交接-班时发生的故障原则上两班共同解决。
十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。
十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料劲场地清。
十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。
十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。
十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。
电工日常巡检工作制度
一、每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。
二、如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。
三、如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交-班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。
四、值班电工应定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时处理。
五、如有客户入驻，值班电工应对晚间客户用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。
六、如有装潢工程队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。
七、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。
八、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。
维修电工及值班电工操作制度
一、维修电工及值班电工均须服从于领班的安排和协调。
二、工作时必须持证上岗，无证或证件过期失效均视为无证禁止上岗;必须严格按照市劳动局、供电局高低压操作维修的规章制度做好安装、操作、维修和监护工作。
三、在地下室、厨房、等潮湿危险场地工作或在上下夹层、金属通风管道、设备内等特殊环境条件下工作时，都应做到先切断电源然后再开始工作，在电源端应挂上警告“禁止合闸”标示牌;如不能停电时也必须采取保证安全的确切措施，而且必须至少有二人在场一起进行工作。
四、高空作业必须事先向工程部经理办理审批手续，并采取切实有效的安全措施方可进行;登梯作业亦应做到梯子安放安全，并有人看护。登高2米以上应带保险带及安全帽。梯子一端如需搁向墙面或门框架时均应做好防范措施，防止不稳固滑倒或压伤墙面、门窗玻璃造成事故。
五、清扫配电柜、配电箱、开关柜时应采取安全防范措施，防止金属材料或工具使用不慎导致对地或相间短路或造成人身伤害事故。
六、维修电工及值班电工均应自觉执行《工作制度》，领班有责任督促大家共同执行好《工作制度》。
七、当值电工应严格执行有关安全操作规章制度，绝不允许有违规现象出现，任何人都有权制止违章操作，员工间应互相提醒安全操作，确保人身和设备的安全。
八、维修工在接到检修、报修工作任务时，务必按规定先填写好“工作任务单”，急修或抢修，紧急情况下先进行处理后填单子，但需事先经领班或经理的认可后才能操作。
九、值班工在巡检、值班过程中，遇有特殊报修故障发生或需紧急处理解决的工作时，酌情需要，也可及时与当值安保领班与经理取得联系后，确定和安排人员参与抢修或维修，防止事故范围或损失的扩大。检修、抢修或故障排除后应及时补填工作单，并应由报修部门人员或当值安保领班签名认可备查。
十、在牵涉到为租户服务、维修或抢修时，应严格执行有关规定，租户满意，绝不允许有违纪现象出现，工作完毕后要请租户签名认可，领班应做好监督检查回访情况记录。
十一、维修电工或值班电工如遇工作需要或特殊情况，需配合其它岗位工种，其它班组做本职工作以外范围的工作时，需要工程部经理同意，方可参与，工作时应尊重、服从对方的安排或指挥，积极配合完成好任务。事后也应有完整的工作任务单交回领班。
配电室岗位职责
1、负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。
2、对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。
3、严格贯彻执行电气规章制度。
4、必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。
5、及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。
6、处理突然发生的停电事故。
7、办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。
8、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。
9、对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。
正常停电送电操作制度
一、停电操作规程：
1、商尝停、送电操作须凭主管领导签发的工作通知进行，填写停电工作票，并由工程部经理签名。
2、高配路停电准备工作。
4、带好安全防护品，一人操作，一人监护，按停电倒闸操作要求进行。
5、全部停电后，进行检查，确定无问题后再进行验放电，拉上接地线，挂好停电牌。
二、送电操作规程：
1、送电前一定要与有关单位联系好，如供电局及商场有关相应部门。确定线路上无人工作时再进行。
2、首先检查配电柜及线路是否有障碍物，如工具等，确定无问题后，拆除接地线(二人复查)取下停电牌。
3、带好安全防护品，一人操作，一人监护。
4、按送电倒闸操作要求执行。
5、全部送电完毕后，再详细检查仪表指示及各电器设备运行情况，发现异常情况应立即排除，确定无问题后，通知有关单位报告送电完毕。
6、做好停电送电原始记录。
楼宇电气系统安全检查表
1建立各变配电室巡回检查记录制，包括(工作票，操作票，设备线路检修与试检记录)
2配电室应做到“五防一通”(防火、防水、防漏、防雨雪、防小动物及保持通风良好)。
3变配电所内外走道畅通，无易燃及其他杂物堆放，照明良好，照度符合要求。
4各类安全工具，临时接地线，消防器材齐全，定期试验合格。
5电缆沟不积水，不积油，无杂物，沟盖板完好齐全。
6电气设备外壳，防护罩，防护遮档等完好无缺。
7变配电室所内外粉刷完好，无大块剥落，门窗及防护网完整，清洁。
8专人负责，经常保持配电室设备本身与周围环境的清洁，检修现场做到工完料净，场地清。
9变配电室必须配备高低压配电系统图。(图纸资料齐全)
10保持设备外表清洁，定期清扫无油污，无严重腐蚀，设备名牌及命名，编号齐全。
11配电室内各种警告牌齐全。
12各种安全联锁装置完好，有效。
13配电室内使用到期的临时线应及时拆除。
14配电柜上的仪表指示正确，开关良好。
15柜内熔断器符合低规标准。
16加强对配电室的维护保养，确保无人身伤害及设备事故。
安全保卫制度
楼宇变电室安全保卫制度
一、变电室是负责鲁南水城动力供应的要害部门，是整个商场楼的'运行命脉，必须加强安全保卫工作，特制定如下规定，请全体职工和外单位有关人员共同严格遵守。
二、非本室工作人员未经许可，一律不准入内，如发现擅自闯入者，值班人员有权查讯，对无理取闹者，送本单位保卫部门处理。
三、凡上级部门的有关人员前来检查或联系工作，须在有关主管部门人员陪同下进入。值班人员应对证件、进入原因、人数认定无误后，方可允许入内，并在登记簿上详细登记，以备查考。
四、严禁易燃易爆和剧毒品带入各站室。如有发现，值班人员有权予以劝阻，报送有关部门，并作妥善处理。
五、为确保安全，参观人员不准随便启动室内各种电气、阀门、仪表、讯号等设备。
六、本室内职工，必须认真遵守各项操作制度，坚守工作岗位，严格遵守交接-班制度，提高警惕，严防破坏，如发生意外事故，应保持镇静，除进行必要的抢修外，要保护好现场，并立即报告申茂大厦有关部门领导和上级公司。
七、上述各项规定，必须严格执行，如发现违反者，应认真查明原因，按情节轻重，给予必要的处理，轻者批评教育，重者严肃处理。
保安主管岗位职责
1.在物业经理领导下，全面负责本部门工作。
2.负责拟订本部门的各项规章制度，岗位职责。
3.负责制定本部门全年治安，消防培训计划，年度预算和工作总结。
4.全面掌握熟悉安保、消防监控中心动态，对下属员工进行考核、教育工作。
5.保障各种消防，监控设备及器材始终处于良好状态，通过定时检查，及时提出修理，更换或添置计划。
6.发生治安，灾害及刑事案件等紧急情况时，应立刻赶赴现场，配合有关部门做好调查，取证工作。
7.建立并保存安保工作的完整记录和档案，包括日常巡视工作记录，消防安保监控设备与器材的使用维修和更换记录。
8.保持与上级公安，消防部门及其他执法机关良好有效的关系，以保障对本部门安保工作的协助和支持。
安保领班岗位职责
1.在安保主管的领导下，做好商场的安全保卫工作。
2.全面负责本班次各个岗位的安保业务工作安排，检查考核本班安保人员的岗位出勤，仪容仪表，器材保养，工作态度和质量方面的情况。
3.熟悉掌握各部的基本情况，明确本班次各岗位的工作重点，并检查各岗位的落实和完成情况。
4.以商场内部巡逻为重点，兼顾各部门的治安动向，做到勤观察、勤分析、善于发现问题，及时解决问题。
5.协助门岗做好客人访客，登记工作，与客人发生分歧时，要坚持原则，以理服人。
6.严格遵守各项规章制度，坚持原则，不殉私情，发现违记行为应坚决制止，严肃查处。
7.发生突发性事件，应设法采取应急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告尽快处理。
8.发现火警或接到消防报警，应迅速赶赴现场，并积极参加扑救。如发现故障报警，应立即消除警铃使之还原，如确属火警，应既刻报告，并按应急方案实施。
9.做好本班的详细工作计录及交-班手续，遇到重大问题及时上报。
监控中心安保岗位职责
1.在安保领班的直接领导下，做好监控中心的安全工作，认真监控，及时报警，保证业主与客户的安全。
2.熟练掌握安保监控，消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各部消防设备的分布情况。
3.进入监控中心的安保员应持证上岗，保持室内整洁，严禁使用电水壶及其他电加热器，设备与操作台上不得堆放杂物。
4.监控中心人员必须保持充沛精力，不打瞌睡以高度责任感认真观察不得随便向外人提供监控点，消防设备等安保方面的详细资料。
5.禁止无关人员进入监控中心，工作联系须在有关领导陪同下方可入内，并办好登记手续，注意保密，未经领导同意不准调看录象。
6.密切注意监视器动态，根据要求对重点内容进行录象，保证24小时对各个要害部位进行监控，发现可疑现象，应立即向上级报告并严密监视，录象，协助领导通知安保人员尽快到现场处理。
7.遇到消防突发事件应立即报告消防主管和领班，并按消防应急措施迅速处理。
8.接-班人员必须按交接-班制度准时上岗，做好情况记录。与设备清洁和室内卫生。
10.要保持仪容、服装整洁，用语要规范，态度要礼貌。
保安岗位职责
一、保安人员必须贯彻“安全第一，信誉第一”的服务宗旨。
二、保安人员要认真做好商场防火、防盗、防破坏、防事故发生等多项保卫工作，做到责任、措施到位，始终保持高度警惕，切实保障责任区的安全。防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，严格管理，对人员进出要做到“一问、二看、三观察”(即问明来去人员情况，进出原因，看清有关证件，观察言行是否一致，表现是否自然，行动是否正常)。对物资进出要认真严格的检查，要做到“三核对”(即：一对出门证和数量是否相符，二对是否由指定的签发人签发或加盖公章，三对是否经物业公司主管领导批准)，确保责任区内安全和维护治安秩序。
三、保安人员要认真做好巡逻、检查、护卫等工作，预防责任区内
五、保安人员要妥善处置责任区内发生的有关治安事项，对一般违规违章进行教育，对违法犯罪活动的嫌疑人要严加提防。对发生刑事案件或其它突发事件要保护现场，并迅速报告有关领导及公安部门。
六、保安人员要做到在指定岗位上统一着装，佩带标志，立岗姿势端正，着装整洁，仪表端庄，礼貌服务，礼貌待人，礼貌用语，礼貌迎送，执勤中不讲脏话粗话，不粗暴无理，做到骂不还口，打不还手。
九、不准私自接受商场任何租赁户给予的物品和现金，拾到失物，应认真登记造册，一律上交公司。
十、保安人员每月按时参加学习一次，不断提高自身业务水平。
保安考核制度
为了更好地完善保安服务的监督机制，保障条例的贯彻，特定以下细则：
1、不准迟到和早退(上班接岗需提前十五分钟认真做好交接-班工作，违者扣款10元)。
2、不准脱岗、串岗，擅离职守(违者罚款20元，半小时以上者50元，一小时以上作辞退处理)。
3、不得旷工(有事需提前一天向公司请假，以便公司安排顶岗，违者作辞退处理)。
4、不准在执勤时打瞌睡、睡觉(违者处50元罚款，并视情节轻重作辞退处理)。
5、值勤中不能吸烟、不准擅自把亲友或无关人员带入执勤范围之内违者罚款20元)。
6、执勤中不得粗暴无理，讲污言秽语，严禁打人骂人(违者作辞退处理)。
7、不准违反着装规定，不得留长发，蓄胡子(违者当场纠正，罚款10元)。
8、严禁上岗前酗酒，执勤中饮酒(违者初次罚款50元，二次作辞退处理)。
9、工作中失职，导致未能发现和制止治安事端、案件事故或该发现的重要情况未能发现的(情节轻微的扣款20元，造成不良后果的扣款100元，并作辞退处理)。
10、按规定做好各项记录，记录不详细的(罚款20元)。
11、严禁上岗时依墙靠柱，与人闲聊，开玩笑，背手，手插口袋等违者罚款20元)。
12、巡视必须到位，认真做好记录，实际情况与记录不符合，一次扣款20元，二次加倍，三次辞退。
保洁管理制度
保洁主管岗位职责
1、在物业经理领导下，全面负责本部门的工作。
2、负责制定本部门的各项计划，协调、指挥及控制各管区的工作。
3、组织各项清洁服务的具体工作，使之达到物业管理的标准。
4、全面负责本部门安全和日常卫生质量的管理检查工作，实行规范作业。
5、经常在区域内巡查，发现卫生死角，应及时调配人员予以彻底清扫。
6、负责各管区和领班的日常工作业绩考核，激励员工的工作积极性，不断提高管理效能。
7、沟通本部门与其他部门的联系，广泛听取其他部门意见，协调配合不断改进工作。
8、发挥工作主动性，完成上级交办的其他工作。
保洁领班岗位职责
1、在部门主管的领导下，组织清洁工开展工作。
2、及时做好清洁工的班次编排，认真如实做好考勤，及业务考评。
3、带领班组员工按工作规程和卫生要求，做好清洁服务工作。
4、每日对清洁卫生情况不断巡视，作好检查记录，发现不符，立即要求返工。
5、有计划地领用清洁物品，并做好发放，检查存量，减少损耗，降低成本。
6、不断了解公共区域内各种设备，设施的使用情况，督促员工做好清洁设备的维护保养。
保洁岗位职责
1、必须自觉遵守公司各项规章制度，做到服从领班分配，按规定着装。有事外出必须向领班办理请假手续，报请物业部门主管领导批准。
2、以公司制定的各项规范要求，及时进行清扫擦抹，做好各自责任区的厕所、走廊、扶梯、通道、电梯等公共区域内的卫生保洁工作，始终保持环境整洁、厕所无异味、面盆、便池、墙砖、地面、玻璃洁净光亮，无痕迹和无积水，保持踢脚线、灯罩、楼梯扶手等洁净，做到责任区无积灰、无蜘蛛网。
3、不准随便窜户闲聊，做到礼让客户，上下楼层乘坐消防电梯或步行，实行隐性操作。
4、不准私自承接客户室内清扫及其它超越范围的工作，如客户确实需要做保洁工作或其它工作，须由客户向本公司管理部门申请，经本公司领导批准，方可实施。进入客户房内的清扫，保洁必须按协议精神范围工作，不准随便挪动客户的物品，完成清扫保洁工作后，必须及时退出，决不允许闲坐聊天。
5、清洁工必须妥善使用和保管好清洁工具，以公司“主人翁”的态度合理的节约使用清洁物品(以保质、保量为前提原则)，发现设备设施有损坏的，应及时与物管部门联系维修，协助做好维护保养工作，发现人为损坏公用设备设施，应劝阻并及时向物管部门汇报。
6、遵守文明礼貌，不与他人争吵，不讲粗话脏话。
7、领班除必须做好自己责任区内的清洁工作以外，检查各项工作的保洁质量，负责处理好日常工作中所产生的各种矛盾和问题。
8、在工作中未能很好的完成任务或受到客户的投诉，违反公司规章制度，不服从领班分配，故意制造矛盾，不服从劝解和处理的根据情节严重可处20—100元的罚款，产生严重后果者作辞退处理。
保洁考核处罚制度
每日项目：
区域清洁方式清洁次数要求评分
楼层走廊清扫、抹擦不少于一次整洁光亮10
厕所清洗不少于三次无污垢、无异味、无积水20
楼梯扶手、电梯厢、电梯门清扫、抹擦不少于二次无灰尘10
地下车库、绿化带、大堂外围清扫不少于一次整洁、无灰尘、无烟蒂10
大堂接待区域、桌椅抹擦不论次数无灰尘，烟缸内不能超过5支烟蒂10
每周项目：
安全通道、踢脚线、扶手拖洗擦抹3无灰尘保持亮度10
公共窗户门厅擦抹2清洁明亮10
每月项目：
楼层灯具清扫擦抹1无灰尘无蜘蛛网10
天花板
走廊墙面
礼貌服务、规范操作、操作期间避让客人，做到隐性服务。10
满分为100分。扣分为每一分扣二元人民币，依次类推，当月最高扣分为100分，超过100分作辞退处理。
xx农贸市场物业管理运行机制
为保障物业管理机构高效运作，必须建立一个有效的管理运行机制。
管理运作机制图
1.质量监管机制
质量监管机制是在建立一整套有xx物业管理特色的质量管理体系的基础上，根据iso9001(20xx版)质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达到业户满意的效果。
按xx物业制定的各项管理指标和创优方案，xx农贸市场管理处各职能管理人员将按照质量监管体系的`要求，明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。同时，公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德，加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平，进而提高工作质量和效率。
2.协调机制
协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
(1)行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。
(3)舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的。
(4)管理者的凝聚力，具体情况为领导者或管理人员塑造吸引力、影响力，这是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
3.激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。
(1)管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工作、明确奖罚。
(2)实施奖金破格晋级制度，调动员工工作热情。管理处员工实施奖罚制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。
(3)依据管理、管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业户提供优质服务。
4.监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。
(1)管理者对机构内部工作人员进行监督。
(2)业户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成综合监督体系。
(3)通过信息反馈监督，以各种手段来实现监督管理的闭环机制，保证xx农贸市场管理监督机制的有效实施。
5.自我约束机制
(1)经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象的利益敏感动机，然后由这类动机去引导对行为自我约束。
(2)目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。
1.目的
规范供应商管理,对供应商进行有效的评估与控制。
2.适用范围
绿化工程部。
3.职责和权限
部门/岗位职责
品质管理部负责a类供方的审批
部门经理负责b类供方的审批、报公司备案
项目负责人负责供方的`管理与日常协调及监督。
采购员负责收集、反馈、整理市场信息
4.定义
苗木供方:为绿化部提供苗木的合作商;
劳务服务供方:为绿化部提供劳务服务的合作商;
物资供方:为绿化部提供物资保障的合作商。
5.方法和过程控制
5.1苗木供方
5.1.1部门对长期合作的苗木供方应按《供方管理程序》进行评估为公司a类供方,挂在公司网页上供查询,对年采购额超过20万元的供方应签订框架性协议。
5.1.2部门采购人员应对采购苗木进行性价比分析,尽量在指定a、b类物资供方处采购,如在非指定物资供方处采购的,按《采购管理程序》要求执行。
5.1.3部门在工作中应针对不同的苗木尽量多寻找合格的供方。
5.1.4采购员在采购过程中应向供方明确职务行为规范,杜绝经济问题。
5.1.4财务人员或部门指定人员应按《采购管理程序》要求对采购物资进行回访。
5.1.5对合作不好或多次苗木不达标而拒不愿进行改进的供方,部门应《按供方管理程序》要求上报部门经理和品质管理管理部,视实际需要取消其合格供方资格。
5.1.6大宗苗木采购按《绿化部物资采购办法》进行,并安排现场约谈。
5.2劳务供方
5.2.2在发放大宗劳务费用时,必要时应安排专人跟踪劳务费用的发放工作,避免发生劳务纠纷。
5.3物资供方
参照苗木供方的方法操作。
vkwy7.4-z01《采购管理程序》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
vkwy7.5.1-j01-06《绿化部物资采购管理办法》
为了加强绿化工程部物资采购的管理和监控,确保绿化工程的顺利开展。
2.范围
适用于公司绿化工程部
3.职责
部门/岗位工作内容
总经理/分管领导负责权限内的物资审核、审批
参与现场议价。
部门经理负责权限内的物资审核、审批
负责对部门物资采购的监控
工程主管负责对工程用物资采购的审核
养护项目负责人负责对绿化养护类物资采购的.申请、审核
工程项目负责人负责对工程用物资的申请、验收、领用控制与监督
部门采购员负责物资的采(订)购
苗木(物资)验收人负责部门工程(苗木)物资的验收,独立于采购员。
4.方法与过程控制
4.1中标工程的物资采购申请
项目操作办法
合同评审评审时,须附《绿化苗木采购申请单》。
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款采购,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后进行报销。
合同签订按地产公司的合同文本签订工程合同
4.2地产公司指定的零星工程物资或甲供物资采购申请
物资申请根据《绿化苗木采购申请单》费用按审批权限分批借款,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。
报销时附填写完整的《绿化苗木采购申请单》按权限审批后报销。
合同如地产公司事后要求补签合同时,按合同管理程序进行
资料部门保存签证单、业务指令单等记录
4.3物业服务中心补苗及部门工具用品的采购申请
苗木类申请人填写《绿化苗木采购申请单》,每张《绿化苗木采购申请单》对应一家供应商。非苗木类填写物资申请,按权限审批后采购。
4.4采购行为、资金的管理办法
常用绿化苗木采购应建立部门供应商名录(填写《合格物资供方(品牌)一览表》)及价格清单,并挂部门内部网页,长期合作的应每年签订框架协议,每次采购时可不签订采购协议。
市外苗木采购市外采购要求有两人同时在场,并选择在有正规发票的供应商购买。
单宗采购金额在50000元以上及单宗人工服务外包额在10000元以上的须有公司职能部门人员参与现场议价,填写《供方现场(约见)评审记录表》(人工外包的单独签订施工协议)。
结账应以转账方式进行。特殊情况下需使用现金付款超过5000(含)元以上,必须事前经分管领导审批,支付时,金额在10000元以上的必须两人以上前往结账;金额在30000元以上的必须由公司财务人员陪同结账。
市内苗木采购在价格、质量同等条件下,应选择在合格供应商采购。
结账以转账方式,可采取月、季等期限定期付款。
合格供应商无需要的苗木或价格不合理时,经部门经理同意后可以在其它苗场采购。
如不能进行支票交易,按市外采购规定执行或供应商直接到财务管理部结账。
其他物资采购按《采购管理程序》要求执行
4.5验收入库及报销办法
养护绿化苗木项目负责人负责验收,核对实数,并在供应商送货单收货人处签名、填写《绿化部苗木(物资)采购验收单》。现场领用物资。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
凭送货单、发票、《绿化苗木采购申请单》、《绿化部苗木(物资)采购验收单》等资料报销。
工程绿化苗木
设备工具、药品、肥料等备用品由专人验收入库,仓管员填写《进仓单》、入账。
物资领借用按《物资存储及管理程序》执行。
凭《进仓单》、发票等报销。
土方、陶粒、一次性消耗品工程项目负责人负责验收,核对实数,并在《物资申请单》'备注'栏中签名,现场领用。不再填写《进仓单》和《物资领(借)用单》。
采购凭送货单、发票、《物资申请单》复印件等资料报销。
4.6本办法中未明确规定的内容,按公司《采购管理程序》执行。
vkwy7.5.5-z01《物资存储及管理程序》
6.记录表格
vkwy7.4-z01-f1《物资申购单》
vkwy7.4-z01-f3《物资/服务申请报告》
vkwy7.5.5-z01-f1《进仓单》
vkwy7.5.5-z01-f2《物资领(借)用单》
vkwy7.5.1-j01-06-f1《绿化苗木采购申请单》
vkwy7.5.1-j01-06-f2《供方现场(约见)评审记录表》
vkwy7.5.1-j01-06-f3《绿化部苗木(物资)采购验收单》
一、物业管理服务的基本内容
1.房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；
2.园林绿地的管理养护；
3.环境卫生的管理服务；
4.公共秩序的维护；
5.参与物业竣工交付使用时的验收交接；
6.入住管理；
7.物业装饰装修施工监督管理；
8.车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；
9.物业档案资料的.管理。
10.基础服务
（1）物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；
（2）物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；
（3）房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；
（4）建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；
（6）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上；
（7）建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录。
11.房屋管理及维修养护
（1）主出入口设有大厦平面示意图、主要路口设有路标，组团及幢、单元、户门标号标志明显；
（2）房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污迹；
（3）制定设备安全运行岗位责任制，定期巡回检查、维护保养，运行有记录；
（4）公共设施设备运行安全正常，严格执行操作规程，一年内无重大管理责任事故；
（5）公用管线统一下地或入公共管道；
（6）楼房本体公用部位设施的日常维修执行《房屋及设备小修服务标准》；
（7）道路及停车场：确保大厦道路平整、无洞坑、接茬平顺；结构无明显裂缝、无松散；路牙直顺无残缺、路肩无坍塌、翘角；边沟齐整不淤塞、涵洞通畅无损坏；
（8）确保下水管道、检查井、雨水口不存泥、通畅，结构及附件物无损坏；
（9）栏及围墙完好无破损，定期清洗及粉刷。
12.共用设施设备管理
（1）共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范；
（2）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；
（3）道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行；
（4）水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案；
（5）供电设备运行正常，路灯、楼道等公共照明设备完好；
（6）冬季供暖室内温度不低于18±2℃；
轿厢、井道保
持清洁；电梯机房通风、照明良好。
13.保安、消防、车辆管理
（1）大厦基本实行封闭式管理；
（2）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；
（3）积极与派出所配合，维护好大厦的治安；
（4）巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门；
（5）危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施；
（6）消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案；
（7）机动车辆进出有登记；
（8）非机动车车辆按规定位置停放，管理有序。
14.环境卫生管理
（1）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围；
（2）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；
（3）大厦外围道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；
（4）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；
15.绿化管理
（1）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；