2.1油田物业管理行业内缺少专业人才，对物业管理行业向深层次、高水平发展不利。
目前，油田内部有一定数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。
2.2物业管理行业不具备规模效益，企业严重亏损，没有发展后劲。
目前，绝大多数物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。在这种情况下，物业管理企业难以形成规模效应，于是，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这已经成为物业管理企业的一个亟待解决的难题。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。
2.3物业管理的配套法律法规还不完善
3.如何提升油田物业管理的发展水平主要措施
3.1采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源。
多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。
3.2组建物业企业集团，实现规模效益。
物业管理并不是暴利行业，更有甚者可以成为微利，大多数的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，因此这就要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。
3.3走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。
市场经济是以立法委保障的经济体制，而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。
4.结语
物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。
参考文献
[1]谢卓君.我国物业管理对策探讨[J].经济师.2014（08）
关键词：物业管理服务水平居民需求
和谐社区是和谐社会建立的基础，管理有序、治安良好、文明和睦是对和谐社区的要求[1]。近些年来，城市基础不断兴建，社区数量大规模增加，物业公司如雨后春笋发展势头迅猛，促使物业管理工作也发生了新的变化，加速提升物业管理水平成为新时期物业管理工作的重点。在新形势下，必须充分认识物业管理工作中出现的问题，积极寻找解决对策，以提高物业管理整体水平。
一、物业管理工作现状
（一）物业公司对物业管理的重要性认识不足
（二）管理方法落后，责任心不强
许多物业公司的管理方法与社区发展脱节，安于现状者居多。许多物业管理公司都是半路出家，专业性不强；大多物业公司实行粗放型管理，物业管理工作思路模糊不清；一些公司对工作中出现的消极现象归咎于客观条件而忽视自身因素；工作人员对物业管理工作缺乏积极性，没有主动工作意识；常规工作思维根深蒂固，因循守旧，创新意识不强，对物业管理工作中出现的问题缺乏系统性、全局性考虑。有的工作人员在工作上习惯于照葫芦画瓢，只求过得去、不求过得硬；有的工作人员只会埋头做事，不会主动思考，想办法、出点子较少[3]。此外，许多物业管理公司独断专行，擅自提高物业管理费，却不能提供与收费标准相适应的物业服务。部分物业公司管理方法落后，责任心不强，使物业公司在保洁、维修、养护和安全防范等工作上不能到位。
（三）管理人员素质有待提高
物业管理工作依赖于管理人员，物业管理工作正常运行需要管理人员积极履行管理职责，社区基础设施需要管理人员及时进行维护、修缮物业管理人员是社区安全的重要保障，但是由于物业公司的快速发展，导致部分物业管理人员的综合素质与物业管理需求之间存在脱节现象。物业管理工作错综复杂，对工作人员的实际管理能力要求较高，物业管理人员在管理水平上的参差不齐以及专业性管理人才的缺失，致使物业管理工作效率不高，培养专业性的物业管理人员就成为物业管理的重要工作。
二、提升物业管理水平必须以为居民服务为工作核心
物业管理服务要以居民为核心，是由物业管理的性质决定的，也是物业管理企业发展的客观要求。物业管理的核心体现着物业管理的根本性质与发展方向，承担物业公共区域的维护和管理，并为居民提供服务与帮助是物业管理的根本所在，物业管理是为居民服务的。在社会主义市场经济条件下，市场主体实现自己的经济利益，必须以为社会或他人提供特定的服务或产品，满足社会或他人的需求为前提。社区居民是物业管理公司收取物业管理费的主要对象，这就决定物业管理必须以居民为核心。
三、从居民需求出发，提升物业管理服务水平
（一）转变认识高度重视物业管理工作
转变认识高度重视物业管理工作是以居民需求为物业管理工作核心的要求，是提升物业管理服务水平的前提。因此，必须做到转变思想，高度重视物业管理工作。社会经济快速发展，要求不断提高物业管理工作效率，从思想上物业管理工作，不断学习先进的管理方法。随意、随便性管理在当前物业管理工作中尤为普遍，物业管理者只有从思想上重视物业管理，认真研究物业管理规范，认真负责的履行自己的职责，严格物业管理制度，明确管理责任，完善相应监督机制，真正做到从思想上重视物业管理工作，并切坚持不懈的做下去。
（二）完善物业管理制度，实行精细化管理
（三）加强物业管理队伍综合素质建设
物业管理队伍在物业管理工作中起着主导作用，社区的维护、修缮、安全需要物业管理工作人员积极履行职责，因此，提高物业管理服务水平必须加强物业管理队伍综合素质建设[5]。首先，要成立专门的队伍管理机构，保证物业管理队伍有效运行。其次，重视物业管理工作人员管理水平考察。社区管理工作的复杂性对管理人员的管理技能和知识水平提出了较高的要求，重视管理水平考察，可以督促工作人员切实履行管理职责，提高管理能力。第三，转变工作作风。转变工作作风是提高物业管理工作效率的保障，转作风要求物业管理工作人员坚持实事求是、真抓实干，严于律己，不断提升自身的综合素质。
（四）大力推进物业管理数字化
（五）联手共建和谐“邻里”关系
邻里和谐是建设和谐社区的基础，和谐的邻里关系有利于形成平等友爱、守望互助的社区氛围，这就要求物业管理人员应重视与居民的沟通，加强交流合作，转变工作思维与工作方法。完善居民对物业管理工作的建议机制，广开言路，使社区居民积极参与到物业管理工作之中。实现对工作人员的监督，改进工作方法，共建和谐社区。如建立居民利益表达和协调机制，积极走访社区、定期组织召开物业管理人员与居民座谈会等，全面了解社区居民的动态，为物业管理工作打下坚实的群众基础。
物业管理工作具有综合性，做好物业管理工作必须以居民需求为核心，在思想上充分重视物业管理工作的重要性，努力完善社区物业管理体制，切实提高物业管理队伍综合素质，大力推进物业管理数字化，联手共建和谐“邻里”关系，才能满足社区居民对物业管理工作的要求，真正提升物业管理服务水平。
参考文献：
[1]刘冠燕.提升油田社区物业管理服务水平的思考[J].管理观察，2013（34）
[2]张华明.对如何提高小区物业管理水平的研究[J].经营管理者，2013（02）
[3]郑玉娜.如何提高小区物业管理水平构建和谐社区[J].现代商业，2013（18）
[4]沈静蓉.浅论物业管理中的社区文化建设[J].金融经济，2014（18）
物业管理部的岗位职责是什么？
物业管理部岗位职责有
1、负责公司的物业管理工作
2、负责公司住房基金管理工作
3、对生活服务中心的管理工作
4、对医务室的管理工作
5、综合治安管理
6、消防与武装工作
7、交通管理工作
8、对保安公司的管理
9、定期进行治安管理、消防安全、交通安全法律法规宣传
你知道怎么制定这些部门的岗位职责吗？无忧商务网的物业管理部岗位说明书帮你解决问题.
物业管理部门受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务的一个综合性部门。
岗位名称
物业管理员
岗位编号
所在部门
物业管理部
岗位定员
1
直接上级
物业管理部部长
工资等级
直接下级
岗位分析日期
职责与工作任务:
职
责
一
职责表述：负责住房基金的管理工作
工作结果
分送单位
工作
任务
组织对公司房产基金的提取、发放、使用情况进行统计，建立台帐，形成报表
报表
财务部
组织开展住房基金咨询和宣传工作
二
职责表述：负责公司社区环境的规划和建设工作
提出公司社区建设理念，策划美化社区环境方案，经审批后实施。
环境方案
负责公司社区的卫生和文明建设工作
三
职责表述：制定公司房产管理制度和工作计划并组织贯彻执行
起草公司房产管理制度，经审批后执行
房产管理制度
会同住房基金管理员起草公司年度房屋的检查、维修、翻新工作计划，上报审批后组织实施
工作计划
起草环境建设工作年度、季度、月度工作计划，经审批后执行
做好年度及平时工作总结，按时向上级汇报
工作总结
四
职责表述：做好房产管理日常工作
调查公司员工的住房情况，收缴住房申请书，经常检查住房使用情况，提出修理意见
修理意见
落实员工住房的修理工作，并做好维修记录
维修记录
直接上级，档案
参加旧房改造、拆迁安置项目
建立健全房产档案材料和帐卡
档案材料、帐卡
档案、财务部
五
职责表述：起草分配和调整住房方案及处理事项
起草分配和调整住房方案，提交部长审批
住房方案
监督住房分配和调整过程，并提交报告
报告
六
职责表述：公司社区的环境建设
【关键词】综合性集团企业；绩效考核管理；矛盾与难点；解决方案
绩效考核是企业内部管理活动，是企业在执行经营战略、进行人力资源管理过程中，根据职务要求，对员工的实际贡献进行评价的活动；企业要想实现员工个人绩效与企业整体绩效的协调一致，就必须建立一个有效的评价绩效和界定绩效的绩效管理体系。
随着现代企业管理理论的不断发展以及应用程度的不断深入，绩效管理对企业带来的管理效益日益明显，越来越多的企业认识到建立一套科学合理的绩效考核管理制度的重要性，其需求也越加迫切，特别是在行业竞争日趋激烈的现今，如果能有效地通过绩效考核激励员工的积极性、实现员工和企业同目标共奋斗，对于企业的综合竞争力将有着极大的促进作用；但想要建立一套科学合理、适应企业实际需求的绩效考核管理制度绝非易事，特别是在综合性集团企业更是困难。
一、综合性集团企业在绩效考核管理中存在主要矛盾和难点
1.综合性集团企业体系庞大、涉及行业多、行业跨度大、行业特性迥异，一套标准的绩效考核管理制度很难周全地考虑到每个行业的特殊性，例如笔者所在的集团企业有着开展大宗商品批发、商超零售、住宿与餐饮、物业租赁、房地产开发与销售等众多行业的子企业，每一个子企业所经营的业务都各不一样，有些子企业之间很难找到或者说基本没有共同点，更不用说能适用各企业同样的考核方法了。
3.绩效考核与企业协同性之间存在矛盾。在一个综合性集团企业内，会存在着许多企业级次，五、六级企业均属常见，机构较大的甚至存在两位数的企业级次，通常集团企业在梳理组织架构时，会将行业、职能类似的企业归为一个小型集团，例如将卖场、超市、便利店、生鲜、配送归为一个集群，经济型酒店、星级酒店、酒楼餐饮归为一个集群等等，在这些级次较低的企业中，总会存在一些业务较为重要、上层较为重视的企业，对这些企业集团层面通常会越过其上级企业直接对其下达考核指标，这种情况下这些企业的经营者背负了考核任务，他们希望可以自主经营实现目标，希望减少外界对其经营决策的影响，那么其上级企业此时对其控制力就相对减弱了，需要企业间协同时如触及利益关系通常就难以得到响应。除了上下级企业以外，不同行业企业之间也会有一些协同业务，例如商超生鲜配送供应酒店布草及餐饮原材料、物业出租拿出持有的店面、写字楼供其他企业经营使用等等事项，对于集团整体来说，这些协同事项是能够促进集团总体发展的，但由于经营者个人其背负着考核任务，协同事项可能导致其利益减少，出于私利角度考虑不愿意参与和执行。
5.能否建立严厉的考核机制是考核制度能否有效推行并对企业产生推动作用的一个重要因素。公平公正的考核制度中应该有奖有罚，其中奖是起到激励作用，这种激励作用对于进取心强的经营者非常有效，但对于不思进取的经营者来说，不求得到额外奖励，能够原地踏步保持现有收入就是最大的目标，对于处于完全市场竞争中的企业来说，竞争对手在不断进步而自己在原地踏步就相当于自己在不断退步，此时惩罚机制则能够代替奖励机制起到激励和约束的作用。但光有惩罚机制并不足够，惩罚机制多严格、执行力度多大才是起决定作用的因素，出于我国实际，在机制运作的过程中通常离不开人际关系因素，人际关系因素通常可能导致惩罚机制无法得到有效落实，领导职务能上不能下，导致企业在一些关键岗位上不断留用一些不胜任、不能创造价值或不能产生推动力的人员，严重阻碍企业发展。
二、综合性集团企业绩效考核主要矛盾的解决方案
以上的几点问题已足以反映综合性集团企业建立一套适应企业实际的绩效考核制度之难，当然，实际操作中存在的问题与矛盾远不止这些。笔者所在单位的考核团队针对这些主要矛盾尝试了以下解决方案。
一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。
二、本合同共分为：《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。
三、本合同未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二章物业管理委托合同书
甲方：_____________________
乙方：_______物业管理有限公司
根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，甲方将____________________办公大楼（电力大厦）及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
一、委托管理的范围及事项
（一）管理范围：
甲方将位于_______号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。
物业类型：写字楼
建筑占地：_______平方米建筑面积：_______平方米
（二）管理事项：
1．房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。
2．区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。
3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。
4．公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。
5．公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。
6．交通与车辆停放秩序的管理。
7．安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。
二、委托管理期限：一年。即_______年______月______日始至_______年______月______日止。
三、双方的责任、权利、义务
（一）甲方：
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2．制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。3．审定乙方拟定的物业管理制度、年度计划、财政预决算。
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。
5．向乙方提供商业用房和管理用房。
6．向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。
7．负责保证按规定、按时交纳物业管理费。
8．协助处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
10．不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动。
11．参与确定管理服务费收费标准。
12．对违反合同规定的乙方和乙方人员，有权终止或要求调换人员。
13．政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理制度，自主开展各项管理经营活动。