2022年对于物业行业是更具挑战的一年：城市化继续推进物业管理行业高速发展；资本化力量推动物企合纵连横、竞争更加激烈；提升内功与外延扩张并举，一维增长向多维出击发力；物业管理从大地产行业附属功能，到走向独立。前进与曲折从来都是发展路上的一体两面……2023年，物业行业又将呈现何种发展趋势？
克而瑞物管重磅发布《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》，将对这些一一回应，从九大篇章：政策篇、市场篇、资本篇、企业篇、拓展篇、品牌篇、智慧篇、城市篇、趋势篇，全景解读中国物业行业。
以下为《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》目录：
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政策篇
2022年，国家基层治理政策落地加速。社区服务体系发展规划升级，完整居住社区指南发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。物业服务企业成为基层治理“三驾马车”的重要力量之一，价值得到政策重视，发展得到鼓励支持。
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《2022-2023年度中国物业管理行业发展白皮书》
市场篇
2022年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到353亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。
随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长，2022年非住业态物业管理总规模142.5亿平方米，其中商业物业管理规模19.1亿平方米，办公物业管理规模34.7亿平方米，医院物业管理规模6.9亿平方米，学校物业管理规模21.5亿平方米，园区物业管理规模24.0亿平方米，公众及其他物业管理规模36.4亿平方米。
2022年物业管理行业物管营收为12437.2亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。
二、TOP100市场格局：马太效应加剧，国央企表现不俗
（略）
三、TOP500市场格局：高增长成行业常态
资本篇
回首2022，可以看到资本市场的肃杀和冷清充斥着整年：物企上市意愿下降，地产拖累和自身商业模式缺乏创新成为物业股估值下跌的外内因，物业股价和估值超跌触底…….低迷时期，物企也发起了多轮自救动作来提振资本市场信心：回购、分红、股权激励……终究，守得云开见月明，11月份受房地产融资政策“三支箭”等政策提振，物业股估值开始触底反弹，并将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。
一、资本市场遇冷，上市意愿下降
1.上市门槛提高，审批变慢，聆讯变严
2.资本市场热情变弱，物企上市意愿下降
二、地产等多因素拖累，物业板块估值超跌触底
1.地产股与物业股同频共振，物业板块股价、估值均超跌触底
3.地产危机拖累和物企质地成为影响物业板块估值的外内因
4.缺乏商业模式和企业质地为物业估值下跌和个股差异的内因
三、自救动作频频，重建/提振资本市场信心
1.适时增持回购，提振市场信心
2.加大现金分红，增强投资者信心
3.强化员工激励，增进发展活力
4.加大ESG信息披露，助力企业高质量发展
四、资本表现回归理性，未来发展仍将可期
1.估值股价超跌后，开始回弹，逐步回归合理位置
2.告别地产依赖走向独立，物企独立运营能力持续提升
3.民营物企上市格局基本形成，部分物企仍具有上市的能力和空间
企业篇
一、告别三高：物企发展告别高增长、高毛利、高估值
1.告别高增长：地产拖连等因素，致使规模、业绩增速放缓
下调2022年业绩指引，预期增速放缓。2021年物业管理行业经历发展大变局，物企处境艰难。2022年以来，低迷的市场情绪持续，企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看，部分物企下调2022年业绩指引，预期增速放缓。
2.告别高毛利：净利润首次出现负增长，毛利率、净利率双双下滑
疫情导致企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降，上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加15.76%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。
3.告别高估值：物业板块估值一度低于10倍，跌入历史最低点
二、分化加剧：行业迎来大浪淘沙，优质物企获得更大发展空间
三、开启回归：告别高增长时代，回归行业正常发展逻辑
四、持续探索：持续数字化赋能，探索增值服务、城市服务运营
拓展篇
一、收并购意愿降低，央国企表现活跃
1.“唯规模论”风向转变，企业收并购意愿降低
2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。
2.央国企成为并购市场主力
3.区域补强、多业态布局仍是企业并购主要方向
从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景有货收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。
二、直拓市场竞争白热化，战略合作、合资合作增多
三、母公司依赖依然难解，从依赖到被拖累
四、行业共识逐渐形成，拓展更注重成效
品牌篇
2022年，危机重塑市场格局，更多物企开始重视品牌工作。领先物企在发展中逐渐取得共识：系统规划品牌战略；升级企业服务产品系列；以全面的品牌矩阵形成合力；运用新媒体、新渠道、新形式，搭建传播矩阵，全方位开展品牌建设。
一、锚定企业战略，落实品牌策略
1.品牌体系焕新
2022年，物企品牌焕新趋势延续。品牌焕新通常出于以下几方面考虑：一是基于企业发展战略调整，明确企业核心发展方向；二是强调以服务为本，重视提升服务水平和业主体验；三是反映科技趋势和在物业服务实践中的应用。
2.品牌体系焕新
二、升级服务体系，开展品质提升行动
三、完善品牌矩阵，发布创新品牌
四、站在行业高度，创新传播模式
智慧篇
一、数字化成物企降本增效、提升营收的关键工具
1.头部物企以数据驱动增长，中部物企核心在赋能一线
2.TOP50物企数字化转型成效已达预期，更看重供应商服务案例与实施经验
3.数字化助力物业多场景实现降本增效，成增值服务营收提升的有效工具
二、城市服务及园区数字化成新热点
1.社区数字化：多渠道客户触点系统已实现全部覆盖
2.园区数字化：处于起步阶段，停车、通行、设备等基本管理已覆盖
3.商办数字化：整体应用呈增长趋势，设备、能源管理应用增长超30%
三、数据基础薄弱成现阶段数字化发展最大难点
四、客研能力及高附加值数字化管理成未来重要趋势
1.以客户为中心打造数字化运营闭环，提升客研能力
2.数字化驱动园区实现综合运营管理
3.数字化助力物企打造智慧城市生态服务核心能力
4.非住物业由传统四保一服向高附加值的数字化管理模式转变
城市篇
一、华东区域：政策务实灵活，企业增速超越行业，优质中小企业持续扩张
1.政策：灵活务实，强化规范指导，推动华东地区物管行业蓬勃发展
2.市场：华东地区物管行业市场空间广阔，优质中小企业群体扩张动能强劲
3.企业经营：规模增速超越行业水平，营收保持高增长，估值波动低于整体
二、粤港澳大湾区：政策引领全国，龙头企业聚集，全国地位突出
1.政策：引领全国发展，住宅、非居细分市场政策均具前瞻性
2.市场：空间巨大，市场化程度最高
3.企业经营：上市物企市值占比高达75%，在管规模、营收均高于其他区域
三、华中区域：行业监管加强，武汉、长沙等省会城市表现突出，基础服务仍是企业主要收入
1.政策：党建引领，加强行业监管，助力行业健康平稳发展
2.市场：武汉在管规模近6亿平方米，长沙物业管理覆盖率超8成
四、华北区域：市场起步晚，国央企占据半壁江山，外来物企入局竞争
2.企业经营：综合实力稳步提升，外拓能力持续增强
五、东北区域：成长空间巨大，企业业务市场化、多元化进程加快