2021年，对物业管理行业来说，是经历磨砺的一年，也是机遇空前的一年。地产行业的动荡将物业管理行业推进激流，但优秀的物业企业通过自己的不断探索学会了如何在激流中乘风破浪。在行业属性未变，发展逻辑未变的背景下，物业企业在并购热潮下快速扩张规模，行业集中度进一步提升，坚守品质服务为基础的发展根基，树立品牌发展战略，深耕增值服务领域，探索商业运营模式、拓展城市服务赛道，深度融合智慧科技，不断夯实自身竞争力，迈着更殷实的脚步坚定前行，持续推动行业快速成长和发展。
1、年内现百亿级并购案，交易总金额创新高
图：2019年-2021年12月10日行业收并购情况
2、并购热潮的驱动原因有几何？未来仍将持续？
（1）房地产流动性危机传导，成为大宗并购交易的直接诱因
房地产市场融资政策收紧，加速了开发企业的债务危机，短期内无法实现资金快速周转的开发商，纷纷出售旗下物业优质资产，盘活部分现金流，以期帮助开发集团度过寒冬。关于物业公司被卖，朱保全说：头两年物业成香饽饽，成了未来，现在地产不行，就把“未来”给卖了；而李长江则给出不同意见：不是卖掉了未来，他们卖掉的是对于市场的恐惧，当下变现，是最有效的方法。但不论卖掉未来还是卖掉对市场的恐惧，这都是导致今年并购市场热度高，大型并购案频发，优质标的多的重要原因。如碧桂园服务分别斥资100亿元、54.32亿元、33亿元收购富力物业、嘉宝服务、邻里乐控股等。
表：2021年部分因开发商流动性危机出售物业企业的案例
（2）企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力
2021年以来，多家物业企业纷纷披露自己未来几年的发展目标，目标之宏伟，业绩增长要求之强劲让业内人士期待满满，也为企业自身增添了几分前行的动力与压力。从部分企业未来3-5年的增长目标及发展规划看，必须保持高增速，才能达到预设的业绩增长和规模扩张目标。如碧桂园服务计划到2025年实现千亿营收，收入、利润复合增速在50%以上。而当前能支撑如此高增长的有效方式就是并购，假使没有房地产市场的波及，没有那么多优质的大型物业公司被贴上售卖的标签，企业在自身发展和战略目标的驱动下，也会主动寻找并购标的，加速并购市场的发展。
表：2021年部分企业未来几年发展计划
（3）并购资金充足，为并购规模化的支撑性因素
不难发现，并购市场的买方主要是上市公司，其用于收并购的资金充足，战略意图明确，是导致年度并购四起的有利支撑性原因。自IPO起，物业公司筹集的资金就有一大部分用于并购，多家公司这一资金使用比例超过40%。如奥园健康、佳兆业美好、雅生活集团等IPO募集资金中计划用于收并购及投资等的比例均超60%。
图：部分上市企业IPO资金用于并购及投资等的比例
此外，从账面资金看，企业用于收并购的弹药充足，足以继续支撑今后的高强度收并购行动。因此，预计未来几年内，通过收并购扩规模的方式仍然会持续。
图：2021年6月部分物业服务企业现金及现金等价物情况
3、非住宅业态已成市场拓展重要方向，“服务、团队、渠道、口碑”铸就成功秘诀
物业管理服务的边界从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。招标数据显示，截至2021年12月，行业第三方市场招标信息发布约10万余条，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。
部分市场化拓展领先企业积极布局细分赛道，定位于综合性物业管理服务提供商。例如旭辉永升服务，年内拓展涉及高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点、工业展览中心等。通过以获得项目为基石，“以点破面”在当地市场不断渗透。
图：物业管理行业第三方市场拓展招投标信息统计（截至2021年12月15日）
表：具备房地产背景的上市企业第来自第三方在管面积占比TOP5
通过研究市场化程度较高的物业服务企业，我们发现此类企业在市场拓展条线具备以下共性：一是高质量的物业服务，二是专业的市场团队，三是多渠道的拓展方式，四是良好的口碑和品牌形象。物业服务企业通过以上成功关键因素，实现从产品竞争力→品牌竞争力→市场竞争力的良性循环。
图：产品竞争力→品牌竞争力→市场竞争力的“拓展逻辑”
图：港股上市物企上半年和下半年表现对比
图：近三年物业服务满意度变化情况
图：2021年中国物业服务满意度研究关键端口及指标表现
表：年内部分企业智慧物业建设情况
除此之外，年内部分企业通过利用自身资源优势，在社区开发及业务搭建中尝试智慧服务的落地生根。如招商积余联合招商建筑科技打造蛇口首个AI智慧社区——兰溪谷，以科技为品质生活赋能。
表：年内部分企业智慧社区建设情况
图：社区增值服务企业参与度
表：2021年部分商管服务类收并购情况
具备“物业管理+商业运营”能力的企业也在收购中也会获得更高的估值，以碧桂园服务收购富力物业为例，9月20日，碧桂园服务公告收购富良环球（富良环球持有富力物业的100%股权）的100%股权。这宗百亿并购案例的金额刷新了行业纪录。此前碧桂园服务收购嘉宝服务，付出的代价仅约为48.5亿元。对比之下，富力物业面积明显小于嘉宝服务的在管面积，即使后续富力物业完全履约，其与嘉宝服务在管面积相比也并无优势，却凭借高端的商业业态和区位优势卖出了比嘉宝服务高一倍的价格。根据招股书显示，2020年富力物业58.7%住宅项目收入以及80.2%商业项目收入都来自一线以及新一线城市，与此同时，富力商业物业实力强劲，2020年，富力物业商业物业管理面积达1120万平方米，商业物业管理及运营等服务贡献了2020年32.4%的营业收入。
表：嘉宝服务和富力物业情况对比
表：近年来部分城市精细化治理政策
图：物业管理行业进入“品牌觉醒”时代
图：部分企业品牌定位调整方向
一是服务，物业服务企业越发强调服务的重要性，从“管理”向“服务”的变化凸显行业主观能动性的提升（2015年绿城物业更名绿城服务）；二是科技，科技使物业服务企业实现“降本提效”，企业通过数字化、智慧化转型，全方位对服务赋能（2016年彩生活品牌定位由物业服务专项互联网科技公司）；三是空间，物业服务的概念不断拓展，边界打开，使服务空间不断延伸（华润物业更名为华润万象生活、荣盛物业更名为荣万家）；四是特色，专注某一方面取得领先地位的特色领域，聚焦优势不断放大（朗诗物业更名为朗诗绿色生活）。
表：2021年部分物业服务企业品牌更新情况
1、扩规模仍将持续，2021年百强企业市场份额或将过半，市场分化加剧
图：2020-2021年物业百强企业、TOP10企业市场份额
图：2021H1物业服务港股上市公司在管面积披露情况
图：2021H1物业服务港股上市公司在管面积分梯队统计情况
展望未来，多元子品牌会成为未来品牌建设的重要方向。物业服务企业一方面将加大社区增值服务品牌建设，出于以下几个原因：一是社区增值服务已成为拉动企业业绩增长的重要引擎，在未来拥有广阔的溢价空间；二是建设社区增值服务子品牌有助于改变业主对于传统物业的“刻板印象”，帮助物业公司展示专业形象，促进服务开展；三是社区增值服务通常涉及团购、家政等需要持续服务的业务，通过品牌建设能够增加用户粘性和忠诚度。另一方面随着管理业态的不断丰富，细分业态的子品牌建设也将更加多元。预计仍然会主要围绕两大方向进行，一是商写类子品牌，二是城市服务子品牌，最终形成以住宅物业和基础服务为中心，多业务、多业态子品牌协同发展的品牌生态体系。
本文转载自：中指物业研究
作者：中指物业研究
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