随着万科、碧桂园、恒大这几年的成功，房地产开发快周转模式几乎成了现在房地产开发的主流模式。正是基于此，才诞生了一个部门叫『计划运营管理部』这样的职能部门。这个部门存在的意义，就是把节点卡准，保证房地产公司各部门，能够按时按质按量完成节点。所以，这个部门的出现，是保证完美的计划能够贯彻落实执行而存在的。
然而，想是这么想的，但在实施的过程中，会出现各种各样的问题，包括不可预见性的突发问题，影响了计划节点的按时完成。
比如，人力不能按时招募到足够的项目人员；开发部与设计部，对于总平和单体图纸上的各项数据与政府对接时相互推诿扯皮等，这些都是造成项目在实际运行过程中，无法按照计划节点完成的情况。
这个时候，就需要有一个专门的部门，在监督各条线的工作，同时，负责牵线协调各部门的难点卡点，纠正前期的一些错误决策，制定新的适应该项目的任务目标和节点。这就是『计划运营管理部』。
什么是计划运营管理
这个部门承接了地产公司战略到经营承前启后的关键作用，在项目开发运营中，通过各种有效的管理手段，让项目达到效益最大化的作用。
很多人都误以为，计划运营就是做各种Excel表格和做数据统计的。也有一些部分人非常反感计划运营部，认为这个部门手伸得特别长，什么都要管，考核又变态。但是，事实上，正是拥有强力而有效的计划运营管理，才能实现快周转模式。没有足够强大的计划运营管理，快周转无从谈起。
比如，老板叫你120天内开放展示区，如何能够做到120天内开放展示区呢？这就需要计划运营去统筹和协调，指挥各执行者把老板的意志落地，共同努力实现120天内开放展示区。
那么运营主要做什么呢？主要做：计划管理、流程建设、部门协作、绩效考核、组织会议以及应对其他不可预见的突发情况。
运营管理到底管什么
在运营管理中，主要的管理是做目标管理和计划管理。目标管理很简单，就是今年要完成多少个小目标，协调营销部、资金管理部、财务部等部门，把现阶段的经营数据指标统计成表，然后根据现阶段的经营数据，做详细的任务铺排，制定任务目标，这个环节被称为目标管理。
这些完成的节点的直接责任部门（如开发部、设计部、工程部、营销部等）这些部门共同组成了项目开发阶段，完成项目运营计划的直接责任部门。简单来说，计划运营部门就是一个项目的“大脑”与“身体”之间串联的部门，是规则的制定者和执行者，权力非常大。
所有的职能部门，都是为运营管理部做工作的，并接受运营管理部的考核。只有考核才能促使各职能部门，能够按时按质按量完成节点任务。
运营管理强弱的判断依据
其实说了那么多，很多人都觉得计划运营管理很简单，不就是做表格和做计划来考核别人的部门嘛。但是在实际过程中，运营不但需要一颗大心脏，更需要一个孤独寂寞的冷酷内心。
因为运营部门负责制定任务目标，并进行各部门的考核和监督，每一个部门的实时经营数据，运营都要切实掌握并做记录整理分析。很多时候，运营部门是最得罪人的部门，也是最让其他同事讨厌的部门。做运营的人，通常都有一颗强大的内心，没有朋友，只有数据是家常便饭。
而房企运营的强弱主要体现在两个方面：一个方面是，运营部门的领导者是否够冷酷无情，不讲情面，绝对的理性。因为站在运营的视角来看，节点和数据大于一切，没有任何人情可以讲，很多时候，没有完成节点就意味着要处罚，扣钱都是小事，对于直接责任人降职降薪更是干净利落。拥有这样的杀伐果断的运营部门，才能保证“3456”这样的节点能落地。
凡是能做到以上两点的计划运营部，那就是一个强运营部门，那么通常市场所说的“2456”、“3456”这样的快周转模式是能够实现的。如果，自己的运营部门很弱势，那么这样的计划运营部就是摆看的，只能沦为做数据和做表格的后勤部门，而所谓快周转，也就仅仅是喊几句口号而已。
强运营、强管理在实战中的应用
那么所谓的强运营、强管理如何在实战中运用。首先，我们以“3456”模式为例子，所谓“3456”即3个月内开放展示区，4个月内开盘，5个月资金回正，6个月实现再投资。
而对于工程部门来说，前期主要是在现场进行初步的踏勘，找到临水临电接口，并在招投标单位确定好以后，马上入场施工。工程部门必须制定首期的展示区、售楼部方案和首期供货区等事宜。这个时候，运营要做的事情就是拉着营销一起与工程确定方案。在这个时候，运营做的事情就是保证，项目各条线的工作迅速铺开，严格按照3456的节点去施行，并实时监督项目上遇到的各种情况。
而通常，最不可控的突发情况常常是影响快周转的重要因素。很多部门包括项目总，都喜欢以这样的不可预见问题来甩锅，逃避责任，甚至免受考核。这个时候，运营必须站在计划节点的角度，绝不轻易改变计划目标，强力压迫项目人员，尽力完成，必要时，撤换完成节点不力人员，力争保证3456的节点目标。铁血与杀伐才能历练出精锐的团队，自古如此。
小结
这就是强运营、强管理的作用。说句实话，计划运营真的是一份孤家寡人的工作，这个工作在地产公司内部，是最得罪人的，只认节点不认人。但是正是靠着如此疯狂的计划运营体系，才能有众多的快周转房企，能够实现弯道超车，跨越式发展。对于自己来说，一入运营深似海，但是对于项目，对于公司，这样的强运营、强管理能带来立竿见影的效果。