摘要：介绍GB/T23331：2020/ISO50001：2018《能源管理体系要求及使用指南》（以下简称标准）中6.3条款要求和理解，以物业管理服务行业为例，介绍标准核心要素6.3条款在物业管理的运用。
关键词：能源评审物业管理能源绩效应用
1、物业管理企业开展能源评审的意义
物业管理过程中，为了达到生活、工作条件，无时无刻不在消耗着资源和能源，如电、蒸汽、燃料、水等。这些能源消耗，物业管理企业要支付相当多的费用，在物业管理成本中占较大比重，仅次于人工成本。因此降低能耗成本，是物业管理的一项重要工作，开展好能源评审工作更是重中之重。
开展好能源评审工作，可以帮助企业了解当前的能源管理现状、能源利用过程和水平，通过全面调查分析企业目前能源管理方面、重要耗能设备和系统方面具有的优势和存在的问题，找出企业在组织机构与职责权限、管理制度及对能源利用过程各环节和过程单位的控制措施，从而确定企业目前在能源管理方面需要规范和改进的领域，不断持续改进能源绩效。
2、能源评审的概念
3、标准中6.3条款规定
组织应建立和实施能源评审。建立能源评审，组织应：
a）基于测量和其他数据，分析能源使用和能源消耗，包括：
1）识别现在的能源种类
2）评价过去和现在的能源使用和能源消耗；
b）基于分析，识别主要能源使用
c）对每一个主要能源使用:
2）确定现在的能源绩效；
3）识别在组织控制下对主要能源使用有直接或间接影响的工作人员；
d）确定改进能源绩效的机会，并进行排序；
e）评估未来的能源使用和能源消耗。
组织应保持用于建立能源评审方法和准则的文件化信息,还应保留能源评审结果的文件化信息。
4、标准中6.3条款理解
a、能源监测、计量和统计分析是开展能源评审的基础
物业行业能源使用和能源消耗的测量数据至少包括：日报表、指标统计结果、主要能耗设备及系统的能源消耗，运行参数监控结果等等，收集以上数据，作出客观的判断，判断企业目前用能工艺、主要耗能设备的用能情况、能源消耗和能效水平。
b、节能法律法规、能源政策、能效标准是开展能源评审的主要依据
c、同行业能源效率、能源使用和能源消耗水平是主要比对对象
通过对现有工艺装备、设施设备情况进行分析，与过去、现在进行比对，了解企业的现状，及所处水平。与同行业对比达到的水平，通过对比，作出合理的判断，判断企业能源效率、能源使用和能源消耗所处水平。
d、针对不同的能源类型,分析过去和现在的能源使用和消耗状况，判断目前企业能源管理所处的水平
针对每一类型的能源，进行过去、现在变化情况进行分析，对合理的判断起作支撑作用。
f、预测能源使用和能源消耗的发展趋势并确定采取措施的优先次序:
5、标准6.3条款在物业管理的应用
为了更好的理解6.3条款，笔者通过对江苏某物业公司建立能源管理体系审核的实际情况与运用，对此条款作进一步阐述。
企业评审内容包括：主要包括能源管理情况、物业服务流程、使用能源的结构分析、确定使用的主要能源、能源流向情况、识别了主要能源种类和用能设备，能源绩效参数和基准及目标、指标的确定等内容。
5,1能源监测、计量和统计分析是开展能源评审的基础
1）建立了用能评审机制：
设立能源管理小组，由公司总经理任主任，确定了能源主管部门，负责做好公司节能任务的综合和协调管理，督促、检查公司的各项节能工作。
规定了评审日期、评审覆盖的范围、评审覆盖阶段、评审依据准则、评审人员、评审方法等等内容。
2）确定物业服务流程：
中标/合同签订→服务方案和过程策划确定→人员设施配备、人员培训→提供物业服务→监督检查→客户回访反馈→改进。
3）确定评审的范围和主要能源使用：
主要用能种类：电力、水；
主要生产系统：某小区花苑
辅助生产系统：通风、空调系统、照明系统、变配电系统、电梯系统、给排水系统、室内设备系统等
附属生产系统：行政办公设备
表1
序号
能源种类名称
年消耗量
折标系数
折标煤
占比
1
电（千瓦时）
国家电网
1484473
1.229kgce/(KW.h)
182.44
98.53%
2
自来水（吨）
自来水公司
10552
0.2571kgce/kW.h
2.71
1.47%
合计
综合能耗（吨标准煤）
//
185.15
100%
4）物业服务管理对能源消耗的影响情况：
制订了能源管理岗位职责；合理用电、节约用电管理制度；企业能耗定额管理制度；企业合理用热用水管理制度；电能计量管理制度；企业能源计量、统计管理制度；各种设备操作规程等
对均衡生产、设备运转率、设备完好率、开停机次数、空载率等进行管理控制。
5）能源计量器具配备情况：
公司建立《能源计量、统计管理制度》对计量器具的配备进行控制，并按GB17167-2006《用能单位能源计量器具配备和管理通则》要求，配置了进出用能单位和进出主要次级用能单位计量仪表。
(1)进出用能单位：
电表2台，准确度：0.5级
自来水表1台，准确度：2.0
（2）进出主要次级用能单位：
电表4台，准确度：1.0级；
自来水表：3台，准确度：2.0级
（3）主要用能设备：
电表7台，准确度1.0；
自来水表1台，准确度2.0
能源计量配备为能源监测、计量和统计分析提供了保证。
5.2收集适宜企业能源管理的节能法律法规并进行合规性评价
5.3对能源使用和能源消耗水平进行同期比
收集了2018年至2020年三年来的水、电能源消耗数据，通过自身对比、与同行对比，了解现有工艺设备设施及能源消耗达等等所处的水平。
5.4针对不同的能源类型,分析过去和现的能源使用和消耗状况
企业的物业管理主要能源使用为电水，企业收集、统计、分析了近3年水电的使用情况，为公司建立能源基准提供了依据。
企业执行《能源绩效参数、能源基准控制程序》规定要求。能源绩效参数的设定依据：国家或行业的能耗定额标准、国家或行业对重点用能设备、系统运行效率或能效标准，当年的技术改造、能源结构变化、工艺变化等等
根据能源评审结果，以及公司实际消耗的能耗类型以及政府部门的考核要求，建立可反映公司实际绩效参数，形成公司级、部门级、项目级三级“能源绩效参数”，经管理者代表审批后发布执行。
公司级：万元产值综合能耗tce/万元
单位建筑面积综合能耗（tce//万m2)
部门级：人均综合电耗（kwh/人)
项目级（详见表2）
表2
设备名称
能源控制参数
设施设备
空调系统
机房空调夏季＞28℃时开启，设定制冷温度26℃，7-9月开启
暖通设备
屋顶稳压装置
压力＜0.7Mpa，流量＜1L/s
消防系统
3
消火栓增压稳压设备
4
喷泉水泵
定时＜3h/天
给水系统
5
生活供水泵低区1
低谷时段＜35HZ
6
高杆灯
夜间＜11h/天：晚6点自动开启，早5点自动关闭
照明设备
7
草坪灯
夜间＜3h/天：晚6点自动开启，晚9点自动关闭
8
壁灯
夜间＜3h/天：上下班早晚高峰各开启1.5h
9
电梯
待机＜1.1kw/h，休眠照明，停靠1层，运行速度控制在0.8m/s
运输设备
5.6人员对能源消耗的影响情况
对重点耗能设备操作岗位人员，进行专业培训，实施上岗操作考核、发证工作，通过职工的节能培训，节能专业技术培训，能源管理短期培训、结合公司能源利用的节能技术报告会和交流研讨会，提高全体职工的节能意识、节能技术和节能管理水平。
5.7能耗现状及能源绩效水平的评审
表3
层次
目标项
2020年
能源基准值
2021年
目标值
总体目标
单位建筑面积综合能耗（tce/万m2）
3.3588
＜3.3588
万元产值综合能耗（tce/万元）
0.1522
＜0.1522
部门
项目区
3.1178
＜3.1178
0.1407
＜0.1407
办公区
单位建筑面积综合能耗（tce/m2）
0.0061
＜0.0061
人均综合能耗（tce/人）
0.1821
＜0.1821
某小区
水泵房
吨水耗电（kWh/t）
1.74
＜1.74
户均耗电（kWh/人）
4.02
＜4.02
空调
单位建筑面积耗电（kWh/m2）
13.27
＜13.27
照明
单位面积耗电（kWh/m2）
0.3
＜0.30
5.8能源统计管理
5.9生产系统、辅助生产系统和附属生
产系统中在过去、现在能源使用和能源消耗状况评审通过对生产系统、辅助生产系统和附属生产系统中在过去、现在的能源转化效率、能源损耗、能源浪费、系统匹配情况、设备运行效率及节能指标、设备工艺节能参数、原料的影响、人员能力影响等等方面进行评审，评审是否符合现有国家、行业、地方对先进的节能技术和淘汰落后工艺设备、技术等的规定。
5.10能源评审输出：
公司将能源评审的过程及结果形成《能源评审报告》，作为公司能源管理体系策划、
实施、保持和持续改进的依据，确定出公司的能源绩效参数和基准以及能源目标、指标，并制定可行的能源管理实施方案。
表4能源绩效改进机会及排序
要素
主要能源使用
改进机会
费用
节能效果
优先秩序
照明系统
地下停车场
将在用的150根普通荧光更换为普通LED16瓦
购买灯管费用30000元
灯具改造节能50%每年能耗费用27345.22元
管理
电
健全能源管理制度，细化各生产及辅助部门的能源指标，每月进行考核。
/
员工
通过培训规范设备操作，确保设备高效运行
水
根据电梯乘坐人数：安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。
预计20000元
灯具改造节能20%每年能耗费用30000元
6、线束语
在能源评审过程中，通过对管理方法的改进，控制措施和参数指标的优化完善、固化，形成有效的执行标准，在工作中进行贯彻落实，逐步规范了企业在能源管理方面的各项基础工作。能源评审的推行，使能源管理的各项手段和措施形成了一个有机体，企业日常能源管理细节问题得以有效解决，提升了企业全体员工的节能意识，深化了结构节能和技术节能，显著降低企业服务成本，提高了能源管理效率。从2020年度与2021年度数据看，企业单位建筑面积综合能耗（tce/万m2）同比下降11.47%；万元产值综合能耗（tce/万元）同比下降0.03%。