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009001
松江区新浜镇人民政府文件
浜府字〔2021〕107号
关于印发《新浜镇关于加强农村集体资产租赁合同和租赁行为管理的补充意见》的通知
各村、镇属集体企业、机关各部门：
现将《新浜镇关于加强农村集体资产租赁合同和租赁行为管理的补充意见》印发给你们，请遵照执行。
2021年5月17日
新浜镇关于加强农村集体资产租赁合同和租赁
行为管理的补充意见
为进一步加强和完善集体资产租赁管理，促进集体经济健康发展，在《新浜镇关于规范农村集体资产租赁合同和租赁行为的指导意见》基础上，按照《松江区农村集体企业合同管理制度》要求，结合本镇实际，针对镇村两级集体经济组织及下属集体资产经营公司（以下简称“集体单位”）租赁合同和租赁行为作如下补充意见。
一、合同分类
1、镇经济联合社及下属集体公司
一般合同：合同金额100万元以下
重要合同：合同金额100万元及以上
2、村集体经济组织
一般合同：合同金额20万元以下
重要合同：合同金额20万元及以上
村级委托镇资产公司经营租赁的资产，合同分类按资产权属确定。
二、合同模板
使用统一制定的房屋和土地租赁等合同模板，因实际情况需要修改模板内容的，村集体经济组织需经理事会讨论决定，镇级集体公司需经班子会研究决定，报镇农村集体资产监督管理委员会办公室（经管所）备案，列明修改内容。
三、租赁价格调整
1、租赁价格基本保持不变，结合实际资产情况对部分内容进行细化，具体见附件1和附件2。
2、租赁价格递增幅度改为每两年递增6%。
3、违约保证金。租赁房屋原则按3个月租金收取；农用地按租赁使用情况收取：蔬菜、鱼塘、生态观光等原则按500元/亩、瓜果果树类原则按1000元/亩、场地使用（包括养殖）原则按2000元/亩、苗木花卉类原则按3000元/亩（涉及新签租赁土地用于苗木种植的则按8万元/亩收取）。
四、租赁年限规定
1、原则按规定租赁年限签定，超过租赁年限的，村集体经济组织需经理事会讨论决定，镇级集体公司需经班子会研究决定，但最长租赁年限不超过5年。
2、确需签定5年以上合同的，可采取“规定最长租赁年限+x年”方式确定，合同中必须明确x年租赁条件，x年最长不超过5年，需提交镇党委会一事一议。
3、涉及租用土地用于种植经济作物的，严格报批手续，最长年限不超过3年，确需超过租赁年限的按上述二条规定操作执行。另50亩以上土地租赁需提交镇党委会一事一议。
五、资信调查
集体单位应对合同相对人的资信进行详细调查，主要包括：
1、主体资格和标的真实、合法。合同相对人为企业法人或非法人组织的，应具有经年检的营业执照等工商登记资料或其他能够证明其主体资格和经营资格的资质证明，其核载的内容与实际相符；合同相对人为自然人的，应具有合法身份证明及相应的业务资质证明；合同标的符合法律规定；法律及行政法规对合同主体的资格有特别规定，或基于合同目的对此有特别要求的，合同相对人应具备相应的许可、等级、资质证书；
3、履约能力。应具有相应的偿付或生产经营等能力，具备相应的资金和融资能力。牵涉合同重大利益的可根据实际要求其提供财务报表、资金证明、验资报告、股东资料等文件；
4、履约信用。合同相对人信誉良好，无失信记录，无租金拖欠，目前未涉及重大经济纠纷或重大经济犯罪案件；
六、准入评估
按照《新浜镇集体资产资源租赁项目准入评估办法》（试行）实施。
七、合同签订
1、组织合同谈判，起草合同初稿，所有租赁合同应签订书面合同；
3、涉及一般合同的签约，村集体经济组织需经理事会决定，镇级集体公司需经班子会决定，其中签订租赁合同需对租赁地址、面积、价格、期限、用途和收款安排等进行集体讨论，并做好会议记录。涉及重要合同的签约，村集体经济组织另需社员代表会议表决通过，镇级集体公司另需经济联合社理事会表决通过。
八、合同履行
1、集体单位应按合同约定的收款方式做好租金收缴，对租金收缴情况定期清查，对欠交租金应及时采取措施，通过缴费通知、催缴单、发律师函或法律诉讼等方式催租。
2、在租赁期间，集体单位应对合同中约定的资产加强管理，对违章搭建、违法用地等行为进行监管。
3、租赁行为终止后，与合同相对人进行资产移交时，应对资产资源现状进行实地勘察，对使用状况进行现场评估，对于存在破坏、毁损、资产丢失等现象的，不予退还保证金。
九、合同转租
应从严加强转租行为的管理，若合同约定允许转租的，在实际租赁中发生了转租行为，集体单位应及时向镇农村集体资产监督管理委员办公室备案。
十、合同变更
在租赁期间，涉及合同相对人、租赁年限、租赁用途等需发生变动的，村集体经济组织需经理事会讨论同意，重大事项另需经社员代表会议表决通过。镇级集体公司需经班子会讨论同意，并提交镇经济联合社理事会讨论表决通过后方可执行。结果报镇农村集体资产监督管理委员办公室备案。
十一、合同解除
因解除合同出现集体资金赔补偿的，村集体经济组织需经理事会讨论同意，涉及10万元及以上的另需社员代表会议表决通过。镇级集体公司需经班子会讨论同意，涉及30万元及以上的另需经济联合社理事会讨论表决通过。只要涉及50万元及以上的赔补偿需提交镇党委会一事一议，结果报镇农村集体资产监督管理委员办公室备案。
十二、终止合同
合同履行过程中，合同相对人有违反合同约定的，或在合同签订中存在欺诈行为，严重损害集体利益等情形的，可与对方协商终止合同。必要时，可向松江区人民法院申请解除或撤销合同。终止合同完结后报镇农村集体资产监督管理委员办公室备案。
十三、合同管理
十四、合同档案
合同档案主要是对合同谈判、签订、变更、履行和争议处理过程中和办结时形成的，具有证明作用的各种书面、电子资料的存档管理。具体包括：
1、合同原件，含合同附件、补充协议等；
3、申请审批和重大事项备案资料；
4、合同谈判和履行过程中的有关文件材料；
6、合同变更或解除合同过程中的往来法律文件、签收材料等；
7、争议处理过程中形成的和解协议书、起诉状、答辩书、调解书、裁决书、判决书等法律文书；
集体单位必须重视对合同档案材料整理和归档工作，需由单位档案管理人员做好存档。
本补充意见自下发之日起实施，具体事宜由镇经管所负责解释。
附件：1、新浜镇集体资产租赁建议指导价(房屋类)
2、新浜镇集体资产租赁建议指导价(土地类)
3、新浜镇农村集体经济组织（企业）合同管理备
案表
4、合同模板
附件1：
新浜镇集体资产租赁建议指导价
(房屋类)
租赁资产类型
租赁单价下限
(元/㎡/天）
说明
租赁
年限
工业厂房
单层
一层厂房
0.80
1、涉及工业厂房利用率低的，指辅助房较多，生产制造用房利用率未达到租赁面积60%以上的，提供房屋使用情况说明，可在指导价基础上下降0.05元/㎡/天。
2、递增幅度：每二年递增6%。
2
多层
底层
0.75
二层及以上
0.65
普通用房
集镇
区内
一层
0.50
1、递增幅度：每二年递增6%。
0.40
区外
0.30
老街面
商铺
地段较好
0.90
1、地段较好：友谊小区、新宜小区、中心街、共青路、邮电路等街面商铺。
地段较偏
双层
办公、其他用房
按市价
松江平高办公房、中山二路门面房
一事
一议
注：
1、涉及出租房屋经过装修的，根据装修新旧和可使用程度，房屋租金单价增调下限为20%。
2、租赁指导价下浮5%以内的，需提供下浮原因和依据，村集体经济组织由理事会讨论决定，镇集体公司由班子会讨论决定。
3、租赁指导价下浮5%以上的，需提供下浮原因和依据，村集体经济组织由社员代表会议讨论决定，镇集体公司由经济联合社理事会讨论决定。
4、租赁期满二年，仍续签合同的，从第三年起开始按规定递增，如遇租赁单价调整，续租单价不得低于当年度制定的租赁单价下限。
5、工业厂房免租期不超过三个月、商铺为一个月。
附件2：
(土地类)
(元/亩/年）
建设用地
集体建设用地
6000
按区域面积计算，每二年增6%。
5
土地使用费
农
用
地
蔬
菜
类
土地租金
1200
单栋大棚
800
1、按使用面积计算，每二年增6%；
2、大棚实施可视建设年份和新旧程度确定租赁价格。
连栋大棚
1600
经
济
作
物
瓜果类
1、按区域面积计算，每二年增6%；
2、瓜果、果树类大棚设施参照蔬菜类；
3、花卉类单栋大棚1500元、连栋大棚3000元；
3、50亩以上租赁需经镇党委会研究决定；
4、特殊情况一事一议，最长不超过3年。
果树类
花卉类
2000
苗木类
1500
水产类
鱼塘
生态观光土地租金
按区域面积计算，每二年增6%
辅助设施用房
固定经营者使用的农业生产管理用房和场所
0.1元/㎡/天
按土地流转年限
其他
电信、移动、铁塔
土地租赁
每三年增10%
养殖用地
2500
场地使用
4000
按区域面积计算，每二年增10%
附件3：
新浜镇农村集体经济组织（企业）租赁合同管理备案表
报送单位
镇村农村集体经济组织（企业）名称
备案具体事项
备案提交目录
备案材料报送意见：
镇村农村集体经济组织（企业））
负责人签字：
单位盖章：日期：
备案审核意见：
（镇农村集体资产监督管理委员会办公室）
注：备案一式二份：单位一份、镇农村集体资产监督管理委员会办公室一份。