鸡东县独立工矿区改造(保合矿)避险搬迁安置项目房屋安置补偿方案
(征求意见稿)
根据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号),国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关法律法规和政策要求，结合鸡东县哈达镇保合煤矿房屋避险安置工作的实际特制定本方案。
一、项目名称
鸡东县独立工矿区改造(保合煤矿)避险搬迁安置项目
二、搬迁必要性及范围
按照《国务院关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》(国发(2014)28号)要求，根据《国家发展改革委关于进一步推进东北地区独立工矿区改造搬迁工程的指导意见》(发改振兴2015)1091号)，为实现黑龙江省新时期老工业基地全面振兴，切实推进黑龙江省独立工矿区改造搬迁工作，独立工矿区内不同程度受采煤塌陷危害严重急需避险安置。
本次避险安置范围为保合煤矿国有土地上住宅房屋及附属物，经哈达镇人民政府、保合社区联合多次调查，截止目前该安置区域内无违建、新建、无故意增加安置费用的行为，此区域内现有住宅房屋均属安置补偿对象。
三、房屋征收范围四至及户数：
东至哈达河边界；南至保合社区办公楼；北至玉新矿边界；西至保合村边界，安置户数254户。(附鸡东县紧急避险保合煤矿搬迁范围图及坐标)
四、房屋安置主体及补偿安置实施单位
房屋安置主体单位：鸡东县人民政府
房屋安置主体责任单位：鸡东县哈达镇政府，哈达镇政府负责配合鸡东县房屋征收与补偿中心做好安置补偿等各项推进工作。
房屋安置实施单位：鸡东县房屋征收与补偿中心
五、搬迁期限
六、房屋评估机构的确定
鸡东县房屋征收与补偿中心负责组织召开听证会，按法定程序选择3家以上具有资质的评估单位，由被征收人代表通过选取或抽签的方式确定评估单位，由鸡东县房屋征收与补偿中心与评估公司签订房屋征收评估委托协议书。
七、搬迁补偿标准、补偿内容及方式
(一)安置补偿标准
依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院{590}号文件)的规定、参照《鸡西市国有土地上房屋征收与补偿办法》执行安置补偿标准。
(二)补偿内容
房屋价值的补偿、附属物的补偿(因回迁楼已有取暖设施，所以不包含取暖设施补偿)、停产停业损失补偿、搬迁费补偿、苗木、果树补偿、不在房地产估价范围内其他物品的补偿。
(三)补偿方式：产权调换
1.产权调换方式及具体补偿标准
(1)安置房源：新建的紧急避险安置房(毛坯房)，面积为45-49.9；50-59.9；60-69.9；70-79.9；以抓阄的形式来确定回迁安置房源；
(2)以被安置人办理安置手续的先后顺序为准，建立房屋安置补偿档案并编写抓阄序号，逾期未参加抓阄的被安置人后果自负。
(3)在安置过程中，同一产权人有多本产权证照可以合并面积补偿也可以按照产权证一户一证补偿，被安置人按面积差结算差价款。
(4)房屋产权证经登记机关查档核实无异议的，以产权证照载明的房屋面积及使用性质为准给予1:1置换面积，产权证照载明的面积大于房屋面积的，按房屋面积给予补偿；产权证照载明的面积小于房屋面积的，按产权证照载明的面积给予补偿；房屋剩余面积按照评估机构的评估价值给予货币补偿。
(5)以产权证照标明的属性及查档回执单为准来确认产权证照的真伪。
(6)征收范围内有产权证照但房屋已经灭失的不予补偿(不含2013年后经社区、沉陷办认定为危房不能居住，要求搬离且享受租房补助的户主)；有房有产权证照但产权证照无查档回执的，经保合社区、哈达镇政府、征收与补偿中心、不动产登记机关联合确认后，由不动产中心出具产权证真伪证明给予补偿；房屋征收区域内有产权证照或无产权的房屋，现状已经破损严重(如屋顶坍塌、地脚腐蚀、承重墙倒塌、四墙部分已经倒塌其中之一)的房屋，以房屋实际存在的面积为准按照有照房屋及无照房屋的补偿标准给予补偿，房屋征收区域内有照房屋或无照房屋已经倒塌、破损严重(没有房屋形状，二面墙以上倒塌的或只剩半截墙体的)不予补偿。
(7)在征收范围内有合法建设手续、规划许可证、土地使用证等与房屋实际面积结构一致的，经发证机关核实后按有照房屋安置补偿；矿办颁发的公房使用证，经社区、哈达镇政府核实认定后按照有照房屋给予补偿，在征收范围内有产权证照，但结构面积与产权证不符，公告发布之前翻建的房屋给予补偿；在安置范围内无产权房屋经确认申请人户口本上所有家庭成员在鸡东县域内均无其他有产权证照的房屋且符合唯一住房条件的，由不动产、社区、哈达镇政府、征收中心联合认定后，按唯一住宅给予70%还面积，不足45平方米上靠到45平方米，在征收范围内被征收人有多处无产权房屋符合唯一住房条件的，按房屋面积大的一处给予70%还面积，其余房屋按附属物进行货币补偿；经社区、哈达镇政府、房屋征收中心、不动产登记机关联合确认该安置范围内公房(住宅)转卖给个人的，无产权证照的按照有照房屋给予补偿，同一产权人另有自建或购买无产权房屋的按照附属物给予补偿。
(8)按房屋权属证书载明的房屋设计用途、面积实行“拆一还一，不找结构差价”，产权调换新建楼房面积超过原房屋面积的部分按新建楼房市场评估价格购买；少于原房屋面积部分按照原房屋的评估价格进行货币补偿。
(9)房屋购置物、附属物的补偿。由评估机构按照《房地产估价规范》确定的标准及价格予以补偿；不在房地产评估机构评估范围内的由双方选定委托具有资质的资产评估机构进行评估后予以补偿。
(10)房屋面积的补偿。按照原房屋的建筑面积就近上靠标准户型的原则，以房屋建筑面积45平方为基准户型，原房屋面积45平米以下的无偿上靠到45平方米(不含非住宅)。在征收范围内同一产权人有二处及以上房屋面积累计超出45平方米，不享受无偿上靠政策；同一产权人在合法有效征收手续的前提下，可以合并选一处回迁房，剩余面积按照房屋评估价格高的给予货币补偿，被征收人原房面积超过90平方米以上(含90平方米)的，可以分户选择房源，分户后不享受无偿上靠政策，原房面积超过90平方米以上的被征收户，最多享受二套回迁安置楼，其余面积给予货币补偿，分户后选择的回迁房源超出原房面积部分按照新建楼房市场评估价格购买。
2.被征收的房屋及附属物的处理办法。经过评估的原房屋及附属物与鸡东县房屋征收与补偿中心签订协议后，被评估物，严禁私拆及处置，如发生损坏或丢失，由被安置人按价赔偿。被拆除的房屋及附属物由征收实施单位委托拆迁公司予以拆除。
3.产权过户问题。征收区域内符合合法买卖手续，买卖房屋未正式办理过户手续，买卖双方当事人凭买卖协议书，到鸡东县不动产中心办理产权过户过户手续；因各种原因找不到原产权人的，无法办理过户手续的需要现居住人凭买卖协议书、保合社区出具在此居住证明、不动产机关查档回执到鸡东县房屋征收与补偿中心办理产权登报变更公告手续，手续费由现居住人承担，公示期满后，现居住人持买卖协议、产权证照、社区证明、公告变更报纸到不动产中心办理产权证照手续后签订补偿协议，如原产权人与现居住人有产权纠纷的限期三个月内自行处理后参加安置，逾期未参加安置补偿后果自负。
5.征收区域内有需要采伐林木的(除果树外)，由哈达镇政府协调林草部门，按照林草政策法规办理。
6.因征收房屋造成停产停业损失的补偿，正在营业且经营手续齐全，设计用途为住宅，被征收人选择产权调换的按下列方法补偿：
营业损失按照被征收人上年度向税务机关平均已缴应纳税所得额和过渡期限予以补偿，过渡期均为6个月。
补偿金额=上年度应纳税所得额÷12个月×6个月，给予一次性补偿
公告发布前取得的工商营业执照并经税务机关进行登记的，对达不到起征点的经营者，按照税务机关确定的最低起征点3万元，个人所得额为5%的标准计算，一次性给予6个月补偿9000元(30000*5%*6)
过渡期间的从业人员工资，按照被征收人向社会保险部门缴纳的医疗保险、养老保险、失业保险确定的职工人数和其平均工资予以补偿。
补偿金额=缴费职工人数×月平均工资×6个月
对非事实经营或虚假经营的房屋不给予停产停业损失补偿。
动力电按供电部门票据予以补偿，(包括后补开的动力电安装票据)无票据的不予补偿。
以上补偿均必须经哈达镇政府、保合社区核实认定是否实际经营，给予补偿。
7.被征收人有下列情形之一的给予补助：
(1)经鸡东县民政部门认定被征收人享受低保政策的给予5000元补助，特困供养对象给予补助5000元。
(2)经鸡东县残联认定后，被征收人持有一级、二级残疾证的补助5000元，三级、四级残疾证的补助3000元。
(3)经鸡东县军人事务局认定后，被征收人持有一至五级(含原特等、一等、二等甲级)《伤残军人证》补助5000元；六至十级(含原二等乙级、三等甲级、三等乙级)《伤残军人证》补助3000元。
(4)与被征收人在同一户口簿的持有低保证、残疾证、伤残军人证、特困供养人员，按照低保、残疾、伤残的级别给予补助；被征收人与配偶不在同一户口簿上(婚姻存续期内)，其中一方为残疾或低保(有残疾证、低保证)的给予残疾或低保补助，与被征收人不在同一户口薄上的家庭成员，但实际在一起生活由社区出具证明享受低保、残疾补助待遇。
(5)被征收人同一户口簿人员持有低保证、残疾证、伤残军人证、特困供养人员，在发布封闭通知后迁入或者因各种原因户口临时迁出、不在本地区的，不予补助。低保户、残疾人和伤残军人已获得相应补助的，异地再次进行房屋征收时，不予重复补助。低保证、残疾证、伤残军人证由发证机关核实真伪和有效期。
(6)以上符合补助对象如低保、残疾、特困供养叠加交织一人的或家庭成员的按照补助额度高的给予补助一项。
七、强化监督，确保公正
(一)房屋安置范围确定公告后，任何单位和个人不得在房屋安置范围内进行下列行为：
1.新建、改建、扩建、装修房屋。
2.改变房屋和土地用途。
3.户口迁入、分户。
5.在房屋安置公告之前对尚未取得房屋产权证照的，需规划部门进行先期确认，如认定为违法建筑，不予补偿。
凡违规实施上述行为增加补偿的，不予支持，由此产生的损失由行为人自行承担并承担相应的法律责任。
本方案至发布之日起三十日后生效。方案未尽事宜由鸡东县政府讨论决定，由鸡东县棚改办负责解释。