2021年1月1日，现行《合同法》已被废除，《民法典》取代其地位。其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。
“居者有其屋”是一项重要的人权保障，国家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为;一方面通过法律保障租房人的居住权益。
本文带你盘点《民法典》里关于房屋出租的新规定。
01
设立居住权的房租不能出租
一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑：以前从来没有遇到过这事。从明年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。
法律风险提示：
租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”
法律规定：
《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
02
出租人发现房屋被转租应及时提出异议，期限为6个月
现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。但是出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。
实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。
《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
03
房屋权属有争议或者查封，及时退租解除合同
房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。这次新法保护租房人的合法权益，明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，租房人可以退房!
《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
(二)租赁物权属有争议;
(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
04
租房人享有有限租赁权，租期到了不会被赶出去了!
除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特别辛苦;二是会增加很多成本和费用。
但是现实生活中经常发生这样的事，合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。这种事情从明年开始结束了，法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。
优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。
《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
05
承租人优先购买权发生变更，近亲属优于承租人
《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。
这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。
《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
附合同模板：
房屋租赁合同（模板）
出租方（甲方）
承租方（乙方）
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜，订立本合同。
第一条房屋基本情况
该房屋坐落于市区（县）.该房屋为：楼房室厅卫厨，面积平方米；装修状况（最好附个家具清单及价值表）；
注：该房屋属于出租方所有，不是转租的房屋。（承租人最好查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。）
第二条房屋用途
该房屋用途为：居住。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第三条房屋改善
甲方（□是/□否）允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：家具家电，双方也可另行书面约定。
第四条租赁期限
（一）租赁期自年月日至年月日。
（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
第五条租金
（一）租金标准：元/（□月/□季/□半年/□年），总计：元（大写：元）
（二）乙方房租应按季度支付，签订合同当日支付元；下季度房租于本季度到期前日内向甲方支付；
第六条房屋租赁保证金
（一）甲方交付该房屋时，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：元（大写：元）
（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第七条其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
第八条房屋的交付及返还
（一）交付：甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。
（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分乙方应恢复原状，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
第九条房屋及附属设施的维护
（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。
甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
第十条转租
（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
（二）乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。
（三）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。
第十一条所有权变动
（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前15日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第十二条合同的解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
1、不支付或者不按照约定支付租金达15日的。
2、欠缴各项费用达500元的。
3、擅自改变该房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、擅自将该房屋转租给第三人的。
6、利用该房屋从事违法活动的。
第十三条违约责任
（一）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
（二）甲方承诺该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担违约金。
（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前日通知乙方，将已收取的租金余额退还并赔偿给违约金。
（四）乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按向甲方支付违约金。
（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。
（六）乙方需提前退租的，应提前通知甲方，并赔偿一个月租金作为违约金。
第十四条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向房租所在地人民法院起诉。
第十五条其他
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式两份，其中甲方执一份，乙方执一份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。