被告李某:“我已经提交过解约关店申请给原告了,为何不产生合同解除的效力?”
法院:“违约方主张解除的合同,守约方不同意,不产生合同解除的效力。”
什么情况?一起去看看,这一案例。
案件回顾:
原告某商业公司向法院起诉要求解除与被告李某之间的《租赁合同》,并要求被告李某支付拖欠租金。事实和理由:原、被告于2018年10月9日签订的《租赁合同》约定原告将昆明某18号商铺(以下简称:18号商铺)出租给被告经营使用,租期3年(2018年10月9日至2021年10月8日)。合同履行过程中,被告数次未按约定支付2020年10月9日后的租金,且于2021年1月31日后无故停业,原告因此于2021年4月15日行使解除权并收回18号商铺。被告的行为构成违约,并给原告造成经济损失,应按约定承担违约责任。
被告李某应诉后辩称:首先,合同履行过程中,由于受新冠肺炎疫情影响,被告在经营期间亏损严重,入不敷出,因此于2021年1月27日将解约关店申请提交给原告。后经原告公司主管口头同意后,被告于2021年1月31日至2月4日期间经昆明某物业管理有限公司批准搬离并交还钥匙。因此,案涉合同实际于2021年1月31日解除,请求人民法院对该事实予以确认。其次,被告认可未付2020年10月9日至2021年1月31日期间租金,但应以已付租金等予以冲抵。第三,被告因疫情原因(不可抗力)导致经营亏损,无力继续履行合同,并非故意不履行合同,在此情况下原告请求被告承担违约责任有失公平,也不符合最高人民法院关于涉疫情民事案件审理的指导意见精神,故违约金不应支付,诉讼费双方各承担一半。
法院审理:
2018年10月9日,某商业公司(甲方/出租人)与李某(乙方/承租人)签订《租赁合同》,合同约定:
(一)甲方将18号商铺出租给乙方经营,租赁面积315.95㎡,租期3年:2018年10月9日至2021年10月8日;
(二)租金每3个月支付一次,租金期满前提前10日支付下一期租金,逾期每天按日租金的3‰支付滞纳金;
(三)租赁押金88,466元,租赁关系终止时,抵扣应由乙方承担的费用后剩余部分无息返还;
(四)物业管理费押金23,696元向昆明某物业管理有限公司交纳,合同终止后乙方未拖欠物管费、水电费等费用时无息返还乙方;
(五)合同履行过程中,乙方违反合同约定提前退租的,应向甲方支付两个月的租金作为违约金;
(六)乙方逾期支付租金等费用累计超过30天的,甲方有权单方解除合同……
(七)合同自双方签字盖章之日生效……
合同履行过程中,某商业公司(甲方/出租人)与李某(乙方/承租人)签订《<租赁合同>补充协议》,合同约定:
(一)2020年7月1日至2021年10月9日期间的租金调整为140元/月/㎡,租赁面积315.95㎡;
(二)租金减免:由于新冠疫情原因,2020年1月9日至2021年4月8日期间的租金139,334元调整为61,926元;
(三)本协议自双方签字盖章之日起生效,与原合同具有同等法律效力……
2018年12月27日,李某于向某商业公司支付“租赁押金”88,466元、向昆明某物业管理有限公司支付“物业押金”23,696元,并付清了截至2020年10月8日的租金,支付2020年10月9日后的租金6,631元(前期租金中的余额)。
2021年4月15日,某商业公司自行收回18号商铺。2021年5月17日,某商业公司向李某发出《关于解除<租赁合同>的告知函》,以李某经营的店铺于2021年1月31日后关门停业,但未付清租金为由,告知其某商业公司已于2021年4月14日收回18号商铺,要求李某收到告知函3天内付清截至2021年4月14日的租金267,614元等费用,并办理合同解除手续……
争议焦点及法院分析认证
第三,根据法律对合同解除的规定,违约方在法律上不享有合同解除权。合同履行中发生《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未请求履行”规定的事由时,违约方也只能根据民法典第五百八十条第二款“有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担”规定请求人民法院或者仲裁机构终止合同关系。
本案中,即使被告于2021年1月27日发出的合同解除函有合同解除的意思表示,但并无证据证明该意思表示原告已经同意,故本案不因被告的意思表示发生合同解除后果,被告请求确认合同于2021年1月31日解除或者因当事人合意解除的理由本院不予采纳。同时,被告抗辩租赁物已于2021年1月31日至同年2月4日期间返还原告的理由无证据佐证,本院不予采纳。
法官说法:
《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《会议纪要》)规定:“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。”在此前提下,《会议纪要》明确在满足特定条件时,允许违约方起诉解除合同。
《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)颁布实施后,第一百五十八条规定了非金钱债务实际履行责任及违约责任,该条被认为是赋予了违约方单方解除权,以此解决实践中合同僵局的问题。长久以来,对于违约方是否能主张解除合同一直存较大争议,在实践中合同履行双方必须准确把握违约方解除合同的实质条件,为此需要厘清违约方请求确认解除合同的效力与请求解除合同。
违约方请求确认解除合同与请求解除合同,存在以下差异:
首先,根据《民法典》第五百六十五条第一款的规定,当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。若对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力,鉴于违约方并不享有单方解除权,故违约方须证明双方已经就合同解除达成了一致的意思表示,或须证明双方已经以实际行动解除了合同,即其单方解除合同的意思表示仅视为要约,未经承诺不发生解除效力。违约方通过起诉的方式请求解除合同,则是认为合同尚未解除,从而请求法院经司法程序判决解除。根据《民法典》第五百八十条规定,违约方有权诉请解除合同需要满足以下条件以证明合同僵局发生:一是非金钱债务违约;二是法律或事实上不能履行;三是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;四是债权人在合理期限内未请求履行。综上,违约方只能按照法律对“协议解除”或者“合同僵局”的规定主张解除,不能直接向相对人行使解除权。
其次,法律后果不同。违约方请求确认解除合同,由于违约方并不享有合同解除权,故在无法证明双方已经就合同解除达成合意或双方已经以实际行动解除了合同情况下,则不会产生合同解除的法律效果,该项诉讼请求无法得到支持,合同依旧处于未解除状态。违约方起诉要求判决解除合同,法院则要审查当事人诉讼请求是否符合《民法典》第五百八十条规定的特定情形,符合特定情形则以判决的方式解除合同。
本案中,被告李某作为违约方是否享有合同解除权,即其抗辩合同因其解除合同的意思表示而解除的事实是否成立?就上述事实,应严格按照《民法典》的规定予以审查,对于《会议纪要》中关于合同僵局的规定不再适用《民法典》颁布实施后应当适用新法的情形。被告李某应当履行的即有金钱债务(支付租金),又有非金钱债务(按照约定使用租赁物),被告李某在租赁期限未届满前搬离租赁物虽构成履行非金钱债务违约,但并未满足法律或事实上不能履行及债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行的实质条件之一,故被告李某并不享有合同解除权。另,在双方未约定违约方亦可解除合同的前提下,李某作为违约方其向守约方为解除通知是否能够产生解除合同的效力应当以守约方是否同意为前提,即双方是否协议解除合同。本案中的出租人,即原告某商业公司并未作出同意解除合同的意思表示,故李某所为解除合同的意思表示不产生合同解除的法律效力。本案最终以原告某商业公司的通知行为判决解除合同。
本案宣判后,被告李某不服一审判决上诉至昆明市中级人民法院,二审驳回上诉,维持原判。
法条链接:
《中华人民共和国民法典》第五百八十条【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:
(三)债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。