司法实践中经常出现由法定代表人或者公司其他发起人以个人名义签订租赁合同的情形，而房屋的实际使用主体往往是公司。此种以个人名义签订的租赁合同因签约承租方和实际承租方不一致，因此在租赁合同纠纷中也就出现了对租赁合同主体的争议。作为合同相对人（名义承租人）的法定代表人或发起人是否需要承担合同责任？本文将用过案例进行解析。
一、
商业租赁关系中的承租人，应当进行实质分析，而不应仅以书面合同来认定。
1案例介绍
谢某为经营生物科技公司需要，于2016年6月5日与福尔公司签订《厂房租赁合同》，租赁福尔公司钢结构厂房（第4栋），建筑面积2400㎡，租赁期限3年，自2016年7月1日起到2019年7月1日，租金每月每平方米8.5元，月租金20400元。该合同还约定“租赁期间，乙方（谢某）必须遵守国家法律、法规，合法经营，并遵守厂区的综合管理，自行做好内部防火等消防、保卫工作。乙方应在本租赁厂房内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途，并积极配合甲方（福尔公司）做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担”。
合同签订后，恒业公司入驻租赁厂房进行生产经营。2017年12月26日4时许，谢某租赁的厂房发生火灾，造成福尔公司的第4栋厂房全部烧毁。2018年3月19日公安消防大队作出《火灾事故认定书》，认定起火原因可以排除放火、生产用火、雷击、自燃、飞火和吸烟引起火灾等，不排除电气故障引起火灾。福尔公司据此认为，本起火灾事故责任完全在谢某一方，遂将谢某和恒业公司起诉至法院要求解除房屋租赁合同，支付拖欠租金并且赔偿火灾造成的损失，恒业公司承担连带责任。
谢某辩称，其系恒业公司的法定代表人。2016年6月5日，其代表恒业公司和福尔公司签订《厂房租赁合同》，租赁的厂房由恒业公司使用，厂房用途在《厂房租赁合同》明确注明。租金由恒业公司支付，与其个人无关。可见，租赁合同的承租方是恒业公司，并非谢某个人。福尔公司将谢某列为共同被告并要求谢某承担租金及赔偿款的赔偿责任，系诉讼主体错误，缺乏事实依据和法律依据。
2裁判结果
一、福尔公司与谢某签订的《厂房租赁合同》于2017年12月27日解除。二、恒业公司应于本判决生效之日起十日内支付福尔公司租金5000元。三、恒业公司应于本判决生效之日起十日内支付福尔公司财产损失赔偿款701999.9元及返还代交的电费2094.89元。四、驳回福尔公司的其他诉讼请求。
3裁判要旨
本案中，谢某是否应当承担支付欠付租金及赔偿损失的责任，核心在于其是否是《厂房租赁合同》中权利义务的承受人。
针对该份《厂房租赁合同》，虽然该合同抬头部分以及落款处记载的承租人为谢某，但是合同中有明确租赁物为厂房且厂房系用于经营生物科技之用。谢某为恒业公司的法定代表人，其以个人名义签订的租赁合同，事后得到恒业公司的追认，从恒业公司的营业执照以及《火灾事故认定书》均可以看出，该公司的经营地址为租赁厂房，可见恒业公司才是租赁合同的实际承租方。故法院认可谢某与恒业公司关于合同主体是恒业公司的主张，最终合同的责任由恒业公司来承担。
二、律师解读
1从诉讼主体资格选择的角度，出租方既可以选择合同相对人也可以选择实际承租人承担合同责任。
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》（简称《公司法司法解释三》）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。在公司设立后，公司对发起人签署的合同表示确认或实际享有和履行了合同的权利义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持。因此，司法实践中对于发起人以个人名义对外签订合同，一般情况下，应由发起人本人承担合同责任，但发起人确实为了公司利益而签订合同，且公司成立后也确认合同条款，或者公司已经实际享有合同权利、履行合同义务的，则合同相对方享有选择权，可以请求公司承担合同责任，也可以选择要求发起人承担合同责任。
2法定代表人以个人名义签字的租赁合同应当结合合同目的对租赁主体进行判断。
一般情况下，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，这是合同相对性原则的体现。但严守合同的相对性原则，已经不能满足社会利益以及实现司法公正的需要。各国立法和司法实践根据社会经济的发展对合同相对性的原则进行了修正，即在承认合同相对性的大前提下，在不同程度上承认合同相对性的例外。《民法典》第465条第二款规定“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”，该条规定明确了合同的相对性原则，同时也表明“法律另有规定的除外”，也就是说，合同的相对性是有例外情形的。本案实际上是合同目的对合同相对性的突破。
本案合同的相对方福尔公司与谢某皆认可本案合同的目的系承租涉案厂房用于经营生物科技。可见，无论出租方还是承租方，均知晓租赁物是用于办厂经营的商业目的。在合同目的明确，谢某同时具有法定代表人身份的情况下，租赁合同的主体不应局限于签字人本人，而是应当充分考虑合同目的、合同实际的履行人、出租方是否明知等情节进行判断。谢某承租涉案厂房并非为了个人使用，而是其作为公司的法定代表人为了公司的经营选择经营场所所为的职务行为，该行为事后也得到恒业公司的追认。《民法典》522条第一款：“当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任。”
从上述规定中可以看出，立法已经将第三人义务合同作为合同相对性突破的情形之一。恒业公司在本案中属于“隐形”的第三人。虽然《厂房租赁合同》中并无约定由恒业公司履行承租方义务，但是在租赁合同履行期间，恒业公司均以承租人的身份，既享受了使用租赁物的权利，也承担着支付租金以及保障涉案厂房整体性的义务。可见，租赁合同的效力及于恒业公司，本案的责任承担主体应当为恒业公司而非谢某个人。
3从合同权利义务的对等原则和民法的公平原则出发确定实际承租人应当履行合同责任。
虽然书面《厂房租赁合同》的签订主体为谢某和福尔公司，但其并非租赁关系中的实际承租人。从合同的实际履行看，恒业公司实际使用了厂房并且也支付了前期租金，恒业公司才是租赁合同权利义务的实际承受人。根据权利义务对等的原则，谢某不应承担支付后续欠付租金及相应违约责任的义务。
在法院已查明本案的实际租赁人为恒业公司的前提下，要求谢某承担责任有违民法公平原则。本案已经从证据反映出谢某作为法定代表人承租该厂房后就全部移交给恒业公司使用至今，现在要求谢某承担合同责任明显有失公平。
结语
对于承租人与实际使用人不一致情形，根据合同的相对性原则，一般情况下，签约承租人需要承担合同责任，但经法院审查确认实际使用人独立行使租赁合同项下的权利和义务，则被认定为实际承租人，需要向出租人承担主要违约责任。因此，为避免纠纷，出租人、承租人、实际使用人三方应及时签署变更协议，如承租人与实际使用人签署经出租人同意的转让协议，或由出租人与实际使用人签署租赁协议，签约承租人退出租赁关系，以此实现租赁关系项下的权利和义务全部转移至实际承租人的目的。
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