本章的标题是《业主的建筑物区分所有权》。我们先看具体法条：
第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百七十九条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二百八十三条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
第二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第二百八十五条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
第二百八十七条，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
解读：
本章一共十七条。第二百七十一条至第二百七十六条，规定了业主的建筑物区分所有权的具体内容；第二百七十七条至第二百七十八条，规定了业主如何行使建筑物区分所有权以及业主的权利义务。
一，业主的建筑物区分所有权的具体内容
根据民法典第二百七十一条至第二百七十六条的规定，业主的建筑物区分所有权的具体内容如下；
1，什么是建筑物内的住宅？举例说明：北京市回龙观龙泽苑小区五号楼，这个就是建筑物，五号楼三单元四零一房间，这个就是住宅。所以，一般来说，建筑物就是一栋楼，当然平房也可以是建筑物。住宅就是建筑物内的一个部分。
2，什么是建筑物内的经营性用房？举例说明，北京市环球贸易中C座，这个就是建筑物，C座20层2005房间，这个就是建筑物内的经营性用房，因此，经营性用房也是建筑物的一个部分。当然，平房也是可以用于经营的。
3，业主购买或者受赠的车库属于业主所有，业主享有占有、使用、收益、处分的权利；业主购买或者受赠的车位虽然只是一块空地，但是业主仍然享有占有、使用、收益、处分的权利；业主租赁的车库或者车位，业主享有使用权。
1，建筑区划内的道路，属于业主共有；但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
2，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
3，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；
4，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；
5，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，业主享有优先使用权、优先购买权、优先租赁权。
二，业主如何行使建筑物区分所有权？
根据民法典第二百七十七条、第二百八十四条的规定，业主可以通过自行管理建筑物及其附属设施的方式行使建筑物区分所有权，也可以通过设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业或者其他管理人等方式行使建筑物区分所有权。
1，业主可以自行管理建筑物及其附属设施。
2，业主可以设立业主大会。业主大会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会给予指导和协助。
目前，全国人大及其常委会并未制定《业主大会设立法》，国务院也未制定相应的行政法规。因此，如何设立业主大会，目前来看，属于业主的自治权范围，业主可以自行制定设立业主大会的办法，获得所有业主同意后，业主就可以依照这个办法设立业主大会。
3，业主可以选举业主委员会。业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
目前，全国人大及其常委会并未制定《业主委员会选举法》，国务院也未制定相应的行政法规。因此，如何选举业主委员会，目前来看，属于业主的自治权范围，业主可以自行制定选举业主委员会的办法，获得全体业主同意后，业主就可以依照这个办法选举业主委员会。
4，业主可以选聘物业服务企业或者其他管理人。
（1）物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照民法典第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
（2）对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
三，哪些事项由业主共同决定？如何表决？
（一）必须由业主共同决定的事项
依据民法典第二百七十八条规定第一款规定，下列事项由业主共同决定：
1，制定和修改业主大会议事规则；
2，制定和修改管理规约；
3，选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
5，使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6，筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
7，改建、重建建筑物及其附属设施；
8，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
9，有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（二）业主如何表决必须由业主共同决定的事项？
1，参与表决的总业主数量必须符合法定要求：
依据民法典第二百七十八条第二项，必须由业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
也就说，必须由业主共同决定的事项，参与表决的业主数量必须满足以下两个要求：
（1）业主数量必须达到总业主数量的三分之二以上；
（2）这三分之二业主的专有部分面积必须达到专有部门总面积的三分之二以上。
举例说明：某小区共有业主700名，700名的三分之二是467名；专有部分面积共70000平方米，70000平方米的三分之二46667平，要选聘物业服务企业，参与表决的业主共600名，但是这600名业主的专有部分面积只有45000平，因此，不符合表决的要求。
2，决定上述第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；
（1）如何理解参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意？
前面我们已经说过了，专有部分实际上就是某某号房屋，这些一个一个的房屋加起来的面积，必须达到所有参与表决的业主的专有部分加起来面积的四分之三以上。
举例说明：比如某小区建筑物专有部分的面积全部加起来是70000平方米，所有参与表决的业主的专有部分的面积是50000平方米，50000平方米的四分之三就是37500平方米。
（2）参与表决人数四分之三以上。举例说明，某小区共有业主700名，参与表决的有500名，500名的四分之三就是375名，其中有的房屋由两个以上的人共同共有，那这两个人都是业主，这两个人都有权利投票。
（1）举例说明：某小区是没有电梯的小区，专有部分的面积共70000平，业主共700名，决定是否加装电梯，500名业主参与了表决，这500名业主的专有部分的面积加起来共50000平，400名业主投赞成票，但是这400名业主的专有部分的面积加起来只有35000平，不足50000平的四分之三，因此该小区加装电梯的事项未获通过。
1，决定上述第6、7、8外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
举例说明：某小区专有部分的面积共70000平，业主共700名，欲决定物业服务企业的选聘，500名业主参与了表决，这500名业主的专有部分的面积加起来共50000平，300名业主投赞成票，符合要求，但是这300名业主的专有部分的面积加起来只有22000平，不足50000平的过半，因此该小区决定物业服务企业的事项未获通过。
四，除建筑物区分所有权外，业主还享有哪些权利？
1，如果有的业主将住宅改变为经营性用房，其他有利害关系的业主有同意或者不同意的权利。
2，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
3，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，业主有权要去管理人定期公布建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。
4，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
5，业主有权按照约定或者按照专有部分面积比例获得建筑物及其附属设施的收益分配。
6，业主有权监督物业服务企业，有权询问物业服务企业的服务情况。
7，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
五，业主的义务
1，业主必须对建筑物专有部分以外的共有部分承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
3，业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
4，业主必须遵守业主大会或者业主委员会的决定。
5，业主应当按照约定或者按照专有部分面积比例承担建筑物及其附属设施的费用分摊。
7，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
六，业主大会和业主委员会的权责
1，业主大会或者业主委员会有权要求业主遵守其作出的决定。
2，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
3，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
七，物业服务企业或者其他管理人的职责
1，物业服务企业或者其他管理人必须由业主经过合法程序表决通过。
2，业主表决通过解聘物业服务企业或者其他管理人的，物业服务企业或者其他管理人必须停止物业服务，离开服务区域，腾退服务用房，退还服务用品。
3，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照民法典第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。