从中央经济工作会议释放的信号看，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，逐步构建租购并举的长效发展模式。另一方面，经济的去地产化不宜过快，尤其是要守住不发生系统性经济金融风险的底线，避免头部房企出险，同时保障居民合理的住房需求。
2023年，地产政策仍将实现防风险和稳需求并举。“托而不举”将是明年的政策基调，在融资约束压力缓解之后，地产支持政策可能逐渐回归需求端，房贷利率仍有调降空间，二线城市可能是下一轮因城施策优化的重心。
在2022年12月21日睿和智库和万商俱乐部联合主办的第七届中国不动产资管峰会上，阳光海天停车产业集团总裁江沁园、木棉中国董事长闵杰、RSP中国区董事总经理石璐、首开LONG街商业负责人乔红玉、创富港北京公司总经理郭建、中海商业商办资产管理部高级总监李雪瑞、睿和智库&地产资管网创始人韩玮烨等行业大咖围绕“修复信心的道与术”这一主题进行了深入探讨。
基本面：房企的整体负债率高企，需要逐步去杠杆
韩玮烨
一直以来，房地产企业大多采用的是高周转、高杠杆、高负债的模式，近年来经济下滑，房企频繁暴雷；再加之房企本身就表内表外账目混乱，员工普遍上万人员冗余，这些因素都在直接影响企业的经营状态。所在，在未来，一定是需要去杠杆的。从经营的角度来看，房企降杠杆绝不是砍掉一个的区域事业部，又增加一个区域事业部，而是要有资管思维逻辑地去杠杆。
政策面：市场暖风频吹，政策是否足以支撑房地产的修复？
2022年确认了地产的政策底，第一支箭支持信贷，第二支箭聚焦债券，第三支箭放开股权，三箭齐发将确认房企融资环境的拐点，房地产基本面已然具备复苏的前置条件。那么，这些政策对微观的企业效果如何？还有哪些政策可以期待？
李雪瑞
2022年底商业不动产REITs政策的放开，让我们看到了希望。这个政策一将增加商业不动产的流动性，二将真正实现房地产企业从开发运营到资产管理的转型，打通开发、管理运营的仁督二脉，这是非常好的政策。
乔红玉
江沁园
睿和智库作为独立第三方的观察者和思考者，我给大家一个建议，作为从业人员，我们需要培养自己独立思考的专业认知，才能更深入地去理解政策里面的每个文字。中国的文字具有欺骗性，比如房地产这个行业是不是支柱产业这件事情，从来不可能不是支柱产业，因为只要看历史，任何一个国家改朝换代，第一件事情是圈地，先有地后有房，房就是地上盖的建筑物，砖头瓦块垒起来的，为什么国家阶段性强调一下它是或者不是？因为它作为不但是支柱产业，而且它作为关系国计民生的政治经济特色产业，要在每个阶段发挥不同的作用，而且一个产业如果都按照20%以上的速度跑，它也会累，需要休养生息，需要修正错误，同时再去做发展。
细分行业：城市更新比较热，怎么做？
首开这两年做城市更新的工作，有三方面比较关键。
第一、项目方面。首开主要跟政府的强强联动，在核心区域获得项目，其次是自身资产的盘活。作为老国企，我们自身有几千万平米的存量项目。虽然存量项目的业态较多，但如何因地制宜的盘活，也是我们以后需要深挖的，这是提高我们自身价值和竞争力的方向之一。
第二、政策方面。这两年，关于城市更新的政策频出，南方的一些城市尤其像上海等，这方面的政策相对来说比较完善。北京的城市更新政策，包括一些补贴，每个区都不太一样。我们在做项目选取的时候，会十分看重这些政策。
第三、金融方面。这两年一些大型的金融机构比如建行等，他们都在去大力发展城市更新的金融属性的产品。我觉得对于企业来说，城市更新的方向能够借着这股风，去获取一些金融的支持，我觉得也是城市更新工作中一个非常重要的板块。
郭建
创富港在城市更新这块主要就是数字化输出，对于产业园区，去年开始推出了我们自有的管理系统。经过十多年的发展，创富港研发出一套集人力、财务、客户、装修还有内控的管理系统，能够为园区企业降本增效提供支持，目前已经有三四个和产业园区对接的需求输出。
城市更新里面，中海商业还是学习者。对我们来讲，城市更新思考三个问题。一是城市更新项目对于一个城市的价值怎么体现？城市更新不是简答地修整一个房子，而是做完之后，是否能延续城市的文化？甚至带来更多的精神和活力？二是城市更新不是一个仅仅只管外立面，改一下内装，是持续的内容生产能力，对于我们来讲，我们有一个年轻的团队，在创造内容方面有想法，可以参与进来。三是让参与城市更新所有的权益方，比如说政府、开发商、业主、运营方甚至租户、社区都能从中获得价值的共享。中海商业从以上三个方面更多去探索和学习城市更新。
石璐
对于城市更新，有三个关键词。一是模式。钱从哪里来？主要解决什么问题？如何运营提升？资产价值怎么提升？二是技术，如何实现减碳节能？在外立面上是不是可以把光伏和外立面做结合，绿化和光伏的信息能源的节能和利用，技术上是要有突破的。技术的突破才是真正的生产力。三是我们目前从事的旧基建，怎么和新基建结合？怎么和数字化和信息化进行结合？我们公司目前已经拿到上海科委和新加坡政府的项目，在对可持续发展和信息化等方面做课题研发。
微观面：企业学会控制风险、精细化运营
闵杰
另外，企业要学会控制风险，是不是应该考虑风险控制优先级？因为我们过去都是线性发展，习惯稳定性地增长态势，突然一下断崖了，这个会让企业更加惧怕风险，企业要学会控制风险。所以，我们必须要找到能够短期产生收益的部分，来反哺长期主义，这是在企业运营过程中必须面对的问题。
过去20年，我们见证了中国的城镇化，商业地产发展的大开大建，未来一定面临从粗犷型到精细化管理的问题。未来不管是城市规划还是地产以及社区，都会必然走上更加精细化的管控。在城市发展的过程中，存量资产的价值提升是这几年提得比较多的，我们旨在对这些存量物业的外立面进行积极改造，目的是为了降低运营成本。此外，在这种更新改造的过程当中，我们可以运用数字孪生等数字化技术，收集和分析更多的数据，这样促进资产的精细化运营和管理提升。
首开未来重点是超大的平台建设，深耕北京市场，我们在东城区、西城区，石景山区、还有国子监片区等等，都做了大量的城市更新工作和储备。未来几年，这些项目可能都会逐渐通过更新，腾退式改造到达到可以运营和持有的状态。最终城市更新还是要落脚于最后的运营，不论是做商办，还是产办，还是做长租公寓等等，我们运营的方式是偏向于融合，并没有把这些赛道都做垂直向下的管理和纵向的管理，更多的还是要做整体的融合。我们内部也在做自身的企业内部的组织架构变更，成立了创新业务部等，去做相应的垂直赛道统筹性管理。
我所在的品牌，中海创新办公的平台，我们明年的计划更多聚焦利润。我这边讲几个关键点：
（本文由2022第七届中国不动产资产管理峰会圆桌对话整理而成）
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