2019年，分化是西安楼市的主旋律。二手房市场亦是如此。
地段好、带学区的二手房，很容易就卖出去，如果再是个小户型，那就更容易出手了，即使抬一抬价格也有人接盘。
然而，一些不具备上涨动能的二手房，正深陷“涨不起、卖不动”的死局。
西安这几类二手房，千万不要碰！
通过盘点，我们发现，西安有这么几类二手房，真的碰不得！
1
第一类：垃圾场旁边的房子
关键词：垃圾压缩站、环境差、比周边楼盘便宜
代表楼盘：林河春天、辰宇世纪城
垃圾场对周边居民生活的影响不言而喻，不仅严重影响居民生活空气质量，还严重影响水质。
目前西安市区周边分布有三大垃圾处理站，分别为西安江村沟垃圾填埋场、西安蓝田垃圾焚烧厂、高陵区市容园林局建筑垃圾消纳场。
图上的红色标注为西安市区内分布的大大小小的垃圾压缩站。
其中，西安江村沟垃圾填埋场是西安城区唯一的垃圾填埋场。
在诸葛找房上，我们可以看到，林河春天二手房的均价为11270元/㎡。
而相隔大概4公里左右的御景城，二手房均价则在15291元/㎡。
抛开品质、地段、交通等因素先不说，垃圾场的影响确实对二手房升值影响比较大。
注意：江村沟垃圾填埋站已于今年9月封场。
2
豪宅里的滞销盘
关键词：品质一般、物业差、周边配套少
代表楼盘：浐灞某别墅
2012年，浐灞某别墅均价在12000元/㎡左右。7年过去了，西安整体房价早已翻了两番，此二手别墅的均价在22000元/㎡，而且还有新房在售。
也许从数字上，均价似乎也涨了一万，但如果算笔账，可就有点亏了。
假设你有400万，用来投资房产。
通过对比，我们可以明显看出，花同样的钱买别墅和投资高层，7年后的收益竟会相差474万元。
那么是什么原因，使得豪宅竟然比不上普通高层的升值价值呢？
首先，我要说的是产品品质。
此盘虽然贵为别墅，但品质却被屡屡吐槽。
比如：小区密度大、两户之间间距小、环境差等等。
戴着豪宅的帽子，品质却比不上普通高层。
其次，是物业。
据业主反映：
1、小区绿化没有修剪，任性生长；
2、地面坑坑洼洼，地砖翘起，有的还开裂；
3、小区后排施工没有围挡，垃圾遍地
...
种种情况让人无力吐槽。
最后，是无大型配套设施。
也许是因为周边交通设施没跟上，也没有大型商业配套，所以整个片区都显得比较荒凉，只能等5号线通车后，看情况知否能有改善。
划重点：判断一个楼盘是否未来升值潜力大的关键，是楼盘自身品质和物业，所以大家在买房初期，就要重视这个问题。
3
质量问题严重的刚需盘
关键词：地段好，因地震出现裂缝
代表楼盘：赛高国际、新西兰
翻看二手房网站我们会发现，有些楼盘，明明和周边小区享受同样的配套，但是二手房价格却比人家低得多，归其原因，除了物业跟不上之外，最主要的原因是质量问题。
最典型的当属赛高国际。2008年地震时，赛高国际的两栋楼之间，从楼顶到楼底出现了垂直断裂，两栋楼明显被“分割”开来。
（上图为2008年地震后所拍，现如今外观已经修复）
但是这件事也确实让这些楼盘价格受到了影响。
按照赛高国际、新西兰等盘的地段来说，如果当初没有遭受损坏，肯定是要比这个价格高的。
4
发生过非正常死亡的凶宅
关键词：凶杀、非正常死亡
还有一类就是发生过非正常死亡的[凶宅]！
据中介介绍，西安大部分发生过凶宅的房子，都是低价卖出去，实在卖不出去的，业主也只能空置，但对小区整体房价影响并不大。
西安发生过凶杀案的房子不少，但似乎消息都封锁的比较严实，凶宅价格会降到什么程度我们不得而知。
在网上我们看到一则凶宅案例，可以很明显看到对房价的影响。
典型案例：
今年2月，南京市秦淮区一套293㎡的豪宅，业主因债务问题自缢家中。在经过几次流拍后，最终被一名客户以512万的价格成功拍卖，单价低于市场均价2.5万元！
那么，西安有哪些小区发生过凶杀案或者非正常死亡事件呢？
2003年，西安丰盛园小区27栋曾发生过震惊全国的灭门惨案；
2004年，端履门附近一处公寓发生凶杀案，后来此公寓被一位南方人以低于市场价5折的价格买走；
2016年，西安曲江6号小区发生灭门案，一家五口被杀；
2018年5月，城东华清学府城小区内，一名9岁儿童遇害；
2019年4月，雅居乐一小孩被防盗门意外砸中身亡。
.....
不想继续说了，瘆得慌。
5
务必注意二手房某些看不见的“坑”
买二手房的时候，除了上述一些明面上的问题，可能还有一些业主和中介不会轻易透露的“坑”在等你。
比如，在正常情况下，高新某学位房，有学位指标的情况下，小区的二手房均价2.8万+，但是如果上学指标已经被用掉，价格肯定要低很多。
但是有时候，在二手房网站上，有个别指标已经被用掉的房子，挂牌价却和没有用掉指标的房子一样高，买家稍不留意可能就会踩坑。
所以大家出手之前，一定要打听清楚。
结语：
二手房有二手房的优势，例如是现房，周围的配套比较齐全等，但是要选到一个好的二手房，需要很多综合的专业知识，并不如购买新房那样简单，要有一双慧眼才能捡漏到好的二手房。