关于对《瑞金市2024年老旧小区改造（八一路社区、绵塘社区）项目
房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）》
公开征求意见的公告
附件：瑞金市2024年老旧小区改造（八一路社区、绵塘社区）项目房屋征收补偿安置方案(征求意见稿）
关于对《城北大道（含竹山路）项目房屋
征收补偿安置方案（征求意见稿）》
为完善城市功能、改善居民出行条件及生活环境，提升城市品位，本府决定拟依法征收城北大道（含竹山路）项目范围内所涉集体土地及农村村民住宅、其他地上附着物、青苗等。
征求意见期间：2024年7月16日至2024年8月15日。
特此公告
附件：城北大道（含竹山路）项目房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）
城北大道（含竹山路）项目房屋征收补偿安置方案
(征求意见稿)
依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省征收土地管理办法》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）等法律法规和行政规范性文件规定，结合实际，制定本方案。
一、征收目的
实施城北大道（含竹山路）项目，完善城区道路基础设施，改善居民出行条件，优化人居生活环境。
二、征收范围
城北大道（含竹山路）项目所涉集体土地上房屋，具体征收范围详见征收红线图（详见附3）。
三、房屋现状
经现状调查，征收范围内共涉及农村村民住宅53栋，其他建筑物41栋，建筑面积约18631.78平方米。
四、房屋征收部门及实施单位
房屋征收部门：瑞金市住房保障安置服务中心。
房屋征收实施单位：瑞金市黄柏乡人民政府。
五、补偿对象
征收范围内所涉及集体土地上房屋、其他地上附着物所有权人。
六、签约期限、搬迁期限
协议签订期限：2024年10月30日前。
腾空搬迁期限：发放补偿安置款之日起30日内。
七、补偿范围
征收集体土地上房屋，对被征收人给予下列补偿：
（一）被征收房屋（含土地使用权）价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时过渡安置补助；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
八、房屋征收补偿安置
征收集体土地上合法房屋，实行货币补偿、房屋产权调换（提供安置房）两种补偿安置方式，由被征收人自行选择补偿安置方式。
（一）货币补偿
1.私有住宅的补偿
被征收合法私有住宅房屋价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收人也可以自愿选择按本府公布的基准价格进行补偿，基准价格具体如下：
框架结构房屋：2650元/平方米；
砖混结构房屋：2550元/平方米；
砖木结构房屋：2450元/平方米；
土木结构房屋：2250元/平方米。
征收未砌墙的框架结构房屋，在上述基准价格的基础上下调200元/平方米给予补偿。
被征收房屋精装修部分经评估后按评估价值给予补偿。
2.住改非房屋的补偿
被征收房屋原属宅基地上建设合法房屋，载明为商业用房或者被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，办理了营业执照、经营许可，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且在征收土地预公告发布前一直持续经营3年以上的，可以认定为住宅改为非住宅房屋（以下简称住改非房屋）。被征收房屋第二层及以上存在经营行为的，一律不予认定为住改非房屋，但给予停产停业损失补偿费。
征收住改非房屋，仍按原住宅房屋补偿，但对住改非房屋中的营业用房部分（限临街第一层第一开间纵深在12米以下的，按实际纵深计算，纵深超过12米的按12米计算），按600元/平方米给予住改非房屋用途补助；对非营业用房（包括厂房、站场码头、仓库堆栈等用房）部分，不给予住改非房屋用途补助。工业企业改变了规划用途从事经营活动的，按原规划用途补偿，不给予住改非房屋用途补助。
3.生产性用房的补偿
对企业的建（构）筑物、生产设施设备价值，委托有资质的评估机构进行评估确定，根据评估结果予以货币补偿。
个人或企业在种植、养殖基地上所建的生产生活用房不按主体房认定，按重置价格进行评估，并结合成新率进行折旧，按折旧后净值给予货币补偿。耕地上的生产生活用房占地面积不超过120平方米，荒地、林地、未利用地上的生产生活用房不超过240平方米，超出以上面积的生产生活用房不予补偿。
（二）房屋产权调换
征收集体土地上合法住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定给予补偿安置。
1.产权调换房源
产权调换房源为黄柏水口返迁安置房（红都瑞律苑）约136平方米户型。在产权调换房源某户型不足情况下，由市棚改指挥部、黄柏乡人民政府根据实际予以统筹调配。
2.安置原则
（1）先签先选原则。被征收人签订房屋征收补偿安置协议时确定签订协议顺序号，即为选房顺序号。按选房顺序号先后顺序确定选房顺序。
（2）现签现选原则。被征收人签订房屋征收补偿安置协议时可现场选房，当场结算差价，并在房屋征收补偿安置协议中明确已结算。直至安置房源选完为止，如房源已选完则以货币补偿安置方式予以补偿。
（3）面积最接近原则。返迁安置房为约136平方米左右户型。选择首套产权调换房后，剩余应安置房屋面积（含安置指标面积）小于70平方米的不再进行产权调换补偿，相应被征收合法主体房屋面积按货币补偿方式结算。产权调换房屋面积未超过应安置房屋面积（含安置指标面积）的，免于结算差价；产权调换房屋总面积大于应安置房屋面积（含安置指标面积）的，10平方米以内（含10平方米）按安置房成本价结算补差（按户享受），超出10平方米部分按交房时市场价结算。
（4）征收集体土地上住改非房屋，被征收人选择房屋产权调换的，仍按原住宅房屋给予房屋产权调换，同时给予住改非房屋用途补助。
（5）附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）不予产权调换补偿原则。征收附属房屋一律实行货币补偿，不予产权调换补偿。
3.安置比例
按被征收合法主体房屋建筑面积1:1进行安置。被征收合法主体房屋总层数仅有一层的，按被征收合法主体房屋建筑面积增加35%安置指标；被征收合法主体房屋总层数仅有二层的，按被征收合法主体房屋建筑面积增加15%安置指标；被征收合法主体房屋总层数为三层及以上的，不再增加安置指标。
增加的安置指标面积，直接计入被征收人安置面积，不用补差价。
4.交房标准
外墙：面砖、涂料装饰。
内墙：中级抹灰混合砂浆打底，公共部分（如楼梯间）粉白。
地面：水泥砂浆找平。
门窗：外墙推拉窗，进户门为防盗门，无室内门。
厨房：无设备。
卫生间：无设备。
阳台：按设计。
电：电源线至各用户门口，公共楼梯。
水：给水主管道接在入口处，室内安装下水主管。
其他按设计。
九、搬迁补助费、临时安置过渡费及停产停业损失补偿费
（一）搬迁补助费
按被征收合法主体房屋建筑面积7元/平方米的标准给予补助，每户每次不低于1500元，低于1500元的按1500元发放。选择货币补偿或现房产权调换补偿方式的发放一次。
征收生产性用房的，给予企业生产厂房、生产设施设备补偿总额5%的搬迁补助费、停产停业损失补偿费。
（二）临时安置过渡费
征收合法住宅房屋的，对被征收人给予临时安置过渡费，由被征收人自行解决过渡住房。临时安置过渡费按照被征收合法主体房屋建筑面积4元/平方米/月计算，每户每月不低于360元，低于360元的按360元发放。选择现房产权调换补偿或货币补偿方式的，临时安置过渡费按3个月发放。
（三）停产停业损失补偿费
1.征收住改非房屋，造成停产停业损失，且符合下列条件的，给予停产停业损失补偿费：
（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；
（3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。
十、奖励补助优惠政策
被征收人在约定的签约期限内签订征收补偿安置协议并腾空搬迁的，方可享受奖励优惠政策；在规定期限内未签订协议或者未腾空搬迁的，不享受任何奖励优惠政策。奖励、补助资金按被征收合法主体房屋建筑面积计算。征收附属房（含生产性用房、杂间、洗澡间、简易厨房、猪牛栏、厕所等）、公益事业用房等不享受任何奖励补助优惠政策。
（一）私有住宅选择货币补偿的补助与奖励
1.购房补助。对在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的三层及以下房屋被征收人，按被征收合法主体房屋建筑面积给予被征收人购房补助。补助标准如下：
房屋总层数仅有一层的，按850元/平方米给予补助。
房屋总层数仅有二层的，按500元/平方米给予补助。
房屋总层数仅有三层的，按250元/平方米给予补助。
房屋（含一幢商品套房）总层数为四层及以上的，不给予购房补助。
2.征收进度奖励
对在规定期限内签订征收补偿安置协议的，按被征收合法主体房屋建筑面积250元/平方米的标准给予被征收人奖励。
对在规定期限内腾空交房的，按被征收合法主体房屋建筑面积250元/平方米的标准给予被征收人奖励。
（二）私有住宅选择产权调换补偿的征收进度奖励
对在规定期限内签订征收补偿安置协议的，按被征收合法主体房屋建筑面积200元/平方米的标准给予被征收人奖励。
对在规定期限内腾空交房的，按被征收合法主体房屋建筑面积300元/平方米的标准给予被征收人奖励。
（三）办证费用补助
被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议并及时腾空房屋的，能提供被征收房屋不动产权证书、集体土地使用证、房屋所有权证的,按证件（三种取其一）载明面积给予10元/平方米补助。被征收人只缴纳了规费、有批条等情形的，不予办证费用补助。
（四）安置房办证优惠
十一、其他征收补偿政策
（一）倒塌房屋的认定与补偿
经瑞金市自然资源局、瑞金市住房保障安置服务中心及瑞金市黄柏乡人民政府等单位组成的认定小组认定为倒塌房屋的，一律予以货币补偿，不予产权调换补偿。
1.倒塌主体房屋（有房屋权属证书）的补偿，由被征收人提供房屋所有权证或不动产权证书，参照有证集体土地按450元/平方米给予补偿，无证集体土地按区片地价标准给予补偿，均不享受搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费、购房补助、征收进度奖励、办证费用补助。
2.倒塌附属房屋按240元/平方米进行补偿。
（二）土地及其他补偿
1.合法取得宅基地使用证或土地使用权证但无地上建筑物的用地一律实行货币补偿，补偿标准为450元/平方米。地上有房屋基础、圈梁的，按评估价格对房屋基础、圈梁给予补偿。
2.宅基地使用证或土地使用权证载明面积大于主体房屋占地面积的，大于部分属集体土地性质的，按450元/平方米给予补偿。主体房屋占地以外院占地无土地使用权证的，按区片地价标准给予补偿。
3.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准详见附1，建设项目标准果园、苗圃地征地青苗补偿标准详见附2。征地青苗补偿归经营者所有。
4.对取得合法审批手续搭建的阳光房，经评估后给予货币补偿；未经审批自行搭建的按300元/平方米予以补偿。
5.对被征收房屋屋顶的光伏发电设施给予评估搬迁补偿。
6.征收政府全额投资的道路、桥梁、水利等基础设施时，不予补偿；征收政府部分投资的道路、桥梁、水利等基础设施，可按补偿政策扣除政府投入部分进行补偿。
（三）众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物的补偿
征收众厅、宗祠、寺庙、教堂等特殊建筑物，原则上实行货币补偿。在取得合法手续且符合规划的前提下，可根据规划选址意见重建众厅、宗祠、寺庙、教堂。
十二、特殊情形处置
由瑞金市自然资源局牵头，瑞金市住房保障安置服务中心、瑞金市城管局及瑞金市黄柏乡人民政府等单位组成认定组，对以下特殊情形进行分类处置。
（一）被征收房屋于2008年1月1日前（《中华人民共和国城乡规划法》施行前）建设，视为合法类房屋，按合法房屋征收标准进行征收补偿安置。
（二）在2008年1月1日—2011年7月14日期间未经批准自行建设（含未经批准擅自改扩建）的房屋（房屋占地面积120平方米及以内，建筑层数三层及以内，总建筑面积不超过350平方米），被征收人符合“一户一宅”政策，视为合法类房屋，按合法房屋征收标准进行征收补偿安置。超出350平方米部分给予被征收人适当拆除补助，标准为框架、砖混结构330元/平方米，砖木结构240元/平方米。钢棚类建筑参照附1标准补偿。
（四）脱贫户（含城镇脱贫解困户）经核实确无房屋居住，且经过瑞金市黄柏乡人民政府审批同意建设的，参照上述第（二）点政策执行。
（五）未经批准擅自在政府收储地或政府部门所有的土地上搭建建筑物（含构筑物）及栽种的苗木、青苗等，一律不予补偿。
十三、住房保障
被征收人长期在瑞金生活居住的，被征收房屋建筑面积小于50平方米且属于被征收人唯一住房的，允许选择一套最小户型（原则上为60平方米左右）安置，安置时补齐至50平方米，不结算差价；50（不含50）至60（含60）平方米的部分按安置房成本价结算，超出60平方米的部分按市场价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于50平方米的，按照50平方米建筑面积结算。征收的房屋为继承的祖宅的不享受此条政策。
（一）瑞金市住房保障安置服务中心在网上发布房屋征收评估信息；符合条件的评估机构报名；在征收范围内公布不少于3家已报名并符合资质的评估机构名单，供被征收人协商选定，协商选定期不少于7天；协商不成的，按照少数服从多数投票决定；投票仍不能确定的，瑞金市住房保障安置服务中心通过摇号、抽签等方式随机确定评估机构，并聘请公证机构进行现场公证；在征收范围内公布依法选定或者随机确定的评估机构名单。
（二）被征收人有义务向评估机构如实提供评估所必需资料，协助评估机构进行实地查勘。不如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地查勘，造成评估失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。
（三）房地产价格评估机构应当及时提供分户的初步评估结果，分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
瑞金市住房保障安置服务中心应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
（四）被征收人或者瑞金市住房保障安置服务中心对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
（五）原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
十五、其他规定
（二）变造、伪造或者骗取证件的，一经发现，按照伪造公文印章罪依法追究刑事责任，所签订协议的条款无效，自行承担法律后果。涉嫌骗取补偿的，依法追究法律责任。
（三）征收有纠纷的房屋，由瑞金市黄柏乡人民政府按有关法律程序予以证据保全和公证提存，先行征收。
（四）被征收房屋有租赁行为的，由被征收人与承租人自行协商解决有关租赁问题。
（六）被征收人无正当理由不得拒绝领取征收补偿费用。无正当理由拒绝领取的，可以由瑞金市黄柏乡人民政府将征收补偿费用转入其银行账户，并书面告知被征收人，视同补偿到位。
（七）对阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍征收工作人员依法执行公务的，由公安机关依法给予治安拘留等处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（八）对恶意投资抢建房屋骗取征地拆迁补偿安置费的，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（九）参与征收的工作人员应严格履行职责。对滥用职权、以权谋私、玩忽职守的工作人员，依法依纪追究相应责任。
（十）瑞金市住房保障安置服务中心与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议，由瑞金市住房保障安置服务中心报请本府按照征收补偿方案作出补偿安置决定。被征收人在补偿安置决定规定期限内仍不腾房交地的，由瑞金市住房保障安置服务中心报请本府作出责令交出土地决定。
被征收人对征收补偿安置决定、责令交出土地决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在责令交出土地决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。
（十一）本方案未尽事宜，按《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市中心城区内房屋征收补偿安置实施办法的通知》（瑞府办发〔2023〕2号）及有关法律法规执行。