对于无锡楼市，Q3经历太多，宏观上：房地产金融监管从严，楼市调控政策逐渐深入，内外夹击下，高杠杆房企遭遇至暗时刻，而购房者日子也不好过，商贷利率上调、放款周期拉长、二手房停贷...；微观上，无锡三季度去化周期基本维稳，二批次集中土拍落槌，多个纯新盘迎来首开，对于购房者，不仅有更多优质房源可选，而且在“控品质”前提下，挑到好房的概率加大……【详细】
宏观政策面
1、《关于加快发展保障性租赁住房的意见》
2021年7月3日，国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》：
供应对象：面对符合条件的新市民、青年人等住房困难者；
户型面积：建面70平以下小户型为主；
特色：租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金；
大明解读：城市发展推高房价，高房价反噬城市发展。
大力发展保障性租赁住房，类似于新加坡的组屋制度，高端居住需求可以在商品房市场得到满足，而带有保障性的住房将为新市民、年轻一代的刚需群体兜底，未来的中国楼市将“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”多层次并肩发展。
房价会下跌吗？
供给不断增加，而需求不断被分流，未来低端商品房金融属性将被拆解。
2、7月30日，高层召开会议，关于财政、货币、楼市有如下表述：
（1）积极的财政政策要提升政策效能，兜牢基层“三保”底线，合理把握预算内投资和地方债发行进度；
（2）稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，助力中小企业和困难行业持续恢复；
（3）坚持“房住不炒”定位，稳房价、稳地价、稳预期，加快发展租赁住房市场，落实用地、税收支持政策；
大明解读：为提升国际竞争力，当下金融支持专精特新中小企业将是重中之重，所以打破房子的金融属性是关键任务之一，金融资源断无可能再泛滥于房地产市场。
刚需买房人将迎2015年以来最好买房时机，一方面开发商缺钱，卖方市场向买方市场转变，另一方面，“控品质”成当下开发商拿地重要条件，未来购房者将有更多品质好房可供选择。
3、8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会
（1）截止2019年：城镇居民人均住房面积39.8平米；
（2）2020年，我国从常住人口城镇化率63.89%；
（3）住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足；
（4）十四五期间，将以发展保障性租赁住房为重点；
大明解读：住房总体不缺，有结构性供给不足，就有结构性供给过剩；另外再提发展“保障性租赁住房”。
4、8月17日，高层召开中央财经委员会第十次会议，要点如下：
（1）强调高质量发展中促进共同富裕，并不是整齐划一的平均主义；
（2）坚持底线思维，增强系统观念，统筹做好重大金融风险防范化解工作；
（3）以高质量发展化解系统性金融风险，防止在处置其他领域风险中引发次生金融风险；
（4）鼓励勤劳致富，畅通向上流动通道；
（5）立足社会主义初级阶段，坚持公有制为主体，多种所有制经济共同发展；
（6）保障和发展民生，建立在经济发展和财力可持续基础之上；
（7）在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平关系；
（8）构建初次分配、二次分配、三次分配协调配套的基础性制度安排；
（9）加大税收、社保、转移支付等调节力度；
（10）扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入；
（11）鼓励高收入人群和企业更多回报社会；
（12）保护产权和知识产权；
（13）促进各类资本规范发展；
（14）促进农民农村共同富裕，推进乡村振兴，加强农村基础设施和公共服务体系建设；
5、央行：不搞“大水漫灌”防止资本无序扩张
8月20日下午，人民银行党委书记郭树清主持召开党委（扩大）会议，传达学习总书记在中央财经委员会第十次会议上的重要精神：
（1）共同富裕是社会主义本质要求；
（2）保持宏观政策稳定性，坚决守住不发生系统性金融风险的底线；
（3）坚持不搞“大水漫灌”，货币供应量和社融规模增速同名义经济增速基本匹配；
（4）扎实做好金融支持中小微企业工作；
（5）坚决防止资本无序扩张；
（6）做好金融服务乡村振兴和金融帮扶工作；
（7）统筹做好重大金融风险防范化解工作，压降重点省份高风险机构数量；
（8）加快推进指定《金融稳定法》；
（9）深入推进全面从严治党，打造一支忠诚干净担当的干部队伍。
大明解读：划重点，“系统性金融风险”，《金融稳定法》，“大水漫灌”，“小微企业”……经营贷、房抵贷等各种贷款违规进楼市，将是重点打击对象；
6、央行：强化房地产金融监管，促楼市平稳健康发展
实现房地产市场健康平稳发展，金融需要进一步摆正位置，有所为有所不为，恰如其分地发挥其应有作用。不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。在这种情况下，货币信贷政策要继续坚持稳健的基调，在支持增长与防范风险之间寻求平衡。特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求。
大明解读：差别化信贷，房贷对象识别将更加精细化，这对一线金融工作者将是巨大挑战。保证刚需合理性居住需求，投机者将不可能在金融支持行列；
7、央行：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益
中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在北京召开，会中关于房地产作如下表示：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益：
大明解读：央行季度会议中，唯一一次提到房地产。当下政策面、金融层面对房地产名义各种收紧，实则保护房地产不至于硬着陆，但实际居住需求在这过程中被误伤，这不是决策者初衷。
8、官方为房企松绑
8月10日，自然资源部召开会议，明确第二批次重点城市集中出让土地政策将有调整，重点有三：
（1）单宗住宅用地溢价率不得超过15%；
（2）不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价；
（3）地块报价达到上限，通过摇号、一次性保价、竞高标方案决定土地归属。
大明解读：土地市场不再内卷，给开发商留足利润空间，主要目的还是希望房地产长期健康良性发展，为市场提供品质好房，一批优质房企迎来重大利好。
9、8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》
10、住建部约谈房价过快上涨城市
7月29日，住建部约谈徐州、金华、泉州、惠州、银川5个城市，强调不把房子作为短期刺激经济的手段，加大调控监管力度。住建部和有关省级领导共同督办。
11、M2维持合理区间
9月10日，央行公布8月份金融数据，广义货币M2余额231.23亿，同比增长8.2%，增速比上月末和上年同期低0.1和2.2个百分点；
大明解读：按照以往惯例，M2一旦越过10%，控房价上行将承担一定压力，当前M2维持在8%左右时，为房价的稳定提供了货币环境支持。
12、2021年上半年，中国经济半年报出炉
2021年7月15日，上半年经济报出炉，半年GDP为532167亿，同比增长12.7%；
上半年社会消费品零售总额211904万亿，同比涨23%；
全国商品房销售面积88635万平米，同比涨27.7%；
全国居民人均可支配收入17642元，同比名义增长12.6%；
城镇居民人均可支配收入24125元，名义增长11.4%；
农村居民人均可支配收入9248元，名义增长14.6%.
大明解读：按照该数据粗略估算，全年GDP将达106万亿左右，名义增幅约6%，与2019年相比，经济增速趋缓；另外城镇居民人均可支配收入仅4000元左右，远不像网络上调侃的“人均年入百万”那么富裕。
微观消息面
1、北京、深圳率先对*房下手
深圳出台教师轮岗+大*政策：7月31日，深圳市发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》并公开征求意见。明确提出推行大*招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。
8月17日，北京落实“老师跨校、跨*流动”：多区经过暑期准备，部分优秀教师、骨干教师、特级教师、正高级教师已开始在区域内合理流动。
大明解读：“*房”逻辑将彻底打破，深圳提前打了个样，其他城市等风来。
2、多城雷霆行动
杭州
8月5日，杭州出台政策：
（1）杭州户籍未满5年，需连续缴纳2年社保，方可买房；
（2）外地户籍需连续缴纳4年社保方可买房；
北京
8月5日，北京出台政策：离异前家庭已拥有2套及以上住房，离异起3年内任何一方不得买房；
广东
广东银保监局一连公布12张罚单，被罚对象分别是工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行的10名责任人，罚款金额达1090万，主要原因是他们助力经营贷违规进入楼市；
惠州
8月9日凌晨，惠州市住房和城乡建设局等7部门联合发布《关于进一步促进我市房地产平稳健康发展的通知》，要点如下：
1、土地：限房价、限地价、竞配建、竞品质；
2、超出“三道红线”、重大失信房企，不得参与土地市场；
3、严禁消费贷、经营贷进楼市，禁止非银行机构向个人提供购房贷款；
4、重点区域严禁向已经拥有一套及以上外地户籍居民（非家庭）出售新建商品住房（不包括二手房）；
5、落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房意见》
上海
8月13日，上海官方发布《上海市住房发展“十四五”规划》，文中表示：“十四五”期间，上海将形成供应租赁住房超过42万套，占住房供应总套数40%，其中租赁房22万套，宿舍床位20万张；
广州
8月18日，广州住建局发布《广州市住房发展“十四五”规划》，十四五期间力争供应65万套商品房，政策性住房用地占住宅用地力争不少于20%，公开出让住宅用地配建政策性住房建面不少于总建面10%；
筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套；居民人均住房建筑面积力争达到36平方米；
大明解读：一方面，调控再度加码，为避免误伤，急需用房的刚需一族尽早买，投资客群需谨慎；另一方面，保障性租赁住房兜底，将一部分刚需接走，一堵一疏，为房地产拆雷；
3、二手房指导价
截止目前，已有广州、绍兴、深圳、金华等城市出台二手房指导价；
大明解读：“二手房指导价”，本质上强行给买房行为降杠杆，要么卖方将低房价出手，要么买方提高首付买进，买卖双方博弈，谁赢谁输，得让子弹再飞一会，至少政策初衷是站在买方一侧。
4、“深房理”事件
深房理违规遭举报材料
涉及问题贷款10.64亿，其中经营贷3.8亿；
大明解读：不发生系统性金融风险，这事决策者的底线。
5、“某大”的至暗时刻
今年4月，商票被曝大规模逾期，三棵树财报中体现某大欠款5000多万；
7月19日，广发银行宜兴支行以“情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补损害”为由，申请将某大1.32亿资金财产保全；
7月19日，邵阳市住建局宣布暂停某大两个项目网签，原因系监管金额与实际销售金额不符；
7月底，兰州自然资源局发布公告，要求41家房企补缴土地出让金，其中20家隶属于某大；
7月29日，因司法案件执行需要，某大持有的7603万股廊坊发展股份被冻结；
7月29日，淮北矿业起诉某大及下属公司，拖欠工程款和违约金4.01亿；
8月2日，国际评级机构穆迪等，下调某大评级；
近期，最高院要求，所有涉及某大集团及关联企业案件统一移交到广州中院集中管辖；
9月8日，某大财富开始暂停兑付，引发投资者的集团恐慌。网上陆续出现投资人发帖质疑；
9月8日晚间，网上传出多张截图。涉及某大财富高管的25亿元在8月兑付成功
9月10日，十余名某大离职员工前往某大深圳总部，要求某大“还钱”；
9月10日，刘銮雄及其妻子陈凯韵，近期两个月抛售某大约3000万股，套现1.16亿；
9月13日，有传言某大或将破产重组；
9月13日，南海住建局流出一份文件：为加强南海区某大地产项目风险防控，即日起，暂停受理某大地产项目公司在我区的不动产登记抵押业务；
大明解读：不论是个人、企业或国家，适当杠杆叫借力，高杠杆就叫“饮鸩”了，潮水来时要克制，潮水褪去才能保证有底裤。
无锡楼市
政策面
1、无锡二手住房成交价格参考机制正式落地
7月26日，无锡市房地产调控领导小组办公室发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性的交易，稳定市场预期。
在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。后续将根据市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。
2、江阴新《通知》，严禁低价倾销、打价格战
8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》。重点包括：
2）商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
与此同时，江阴还做出相应的惩罚措施：情节恶劣，严重破坏江阴市房地产市场秩序和社会稳定的，取消所有批次预售改为现房销售。
这个政策的目的很明显，就是房价趋稳，不能降价。
详细政策内容请点击：
市场行情
土地篇
22宗地块成功出让，无锡第二批集中土拍完美落幕
8月2日，该批次地块正式竞拍；8月4日，9幅地块通过摇号确定最终竞得人，至此，无锡今年集中挂地以来的第二批次土拍完美落幕！
此次土拍除惠山区阳山新太阳地块因无房企报名流拍，其余22宗地块均顺利成交。另外，大华、昌建、北京金源鸿大、金石置业等新房企首次进驻无锡，而大华首进无锡就同时斩获3宗地块，也反映出了众房企对于无锡房地产市场的信心。
供求篇
7月无锡商品住宅供应111.62万方，环比上涨103.38%；成交面积为83.91万方，环比下跌20.58%。从区域来看，锡山区不管是供应、成交量都排在六区之首，7月锡山区成交18.63万方；滨湖区、新吴区分别以14。93万方、13.64万方紧跟其后。
8月无锡商品住宅市场量价齐跌，供应36.94万方，环比下跌66.90%；成交49.68万方，环比下跌40.80%。截止到8月份，无锡市区存量共495.60万方，按照近12个月月均成交量计算，去化周期为8.4个月，市场较为稳定。
房价篇
7月8月无锡新房、二手房房价环比双涨
根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：
7月份，无锡新房二手房房价环比双涨，新房销售价格环比上涨0.9%，同比上涨5.4%。无锡二手房销售价格环比上涨0.5%，同比上涨6.7%。
8月份，无锡新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨4.5%；无锡二手住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨5.7%。
新房受行政调控影响并不能真实反映市场行情，二手房市场行情真实交易的结果，当前二手房房价同比涨幅一度接近甚至超过6%，远跑赢新房市场行情，房市处在量跌价涨的扭曲行情中，接下来大概率会进入到一定调整阶段。
综述
宏观政策面上，金融、保障性租赁住房、限购、限贷等，基本工具箱里能用到的政策全都用上了，只差房地产税。
微观无锡楼市，据安居客新房不完全统计，今年拿地的新项目已经有30余个项目规划出炉，或已经案名公布、售楼处开放；而10月份，无锡预计13个楼盘将有开盘、加推的动作，其中装修房居多，凤屿山河、三巽亿达锡山清枫、城铁未来中心23号地这三个纯新盘也大概率预计将在10月迎来首开。
对于购房者来说，大量新房上市，也意味着更多的购房选择机会，站在自己的需求之上，理性看待楼市，不因恐慌而跟风上车，能够更加从容地去比较、去选择，那么不管什么时候，只要是合适自己的，就是最好的。