2020年，中国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，比上年增长8.7%。2021年1-4月，中国商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%;比2019年1-4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%;比2019年1-4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。
1.2.2发展阶段
1.5.1企业文化
愿景∶成为中国房地产持续领跑者，卓越的绿色企业。
核心价值观∶大道当然，合伙奋斗，让建筑赞美生命。
1.5.2管理团队
除董事会主席郁亮、监事会主席解冻持有较多公司股票以外，其余核心管理团队人员都未持有公司股票，但是高级管理人员薪酬都在500万以上，这个薪酬水平还是比较高的，对于高管还是有吸引力的，并且薪酬由固定薪酬、年终奖金、经济利润奖金构成，职位越高，固定薪酬在全部收入中占比越低，更能激发高管的主动性，对于公司发展也比较有利。
1.6.1无形资产-品牌优势
2.资产负债表分析
2.2.1资产负债率
2.2.2准货币资金和有息负债
万
科2016-2020年的准货币资金均无法覆盖有息负债总额，但偿还短期有息负债还是绰绰有余的。公司长期刚性债务较大，利息支出逐年相应增加，公司存在资金链断裂的风险，负债压力较大，存在偿债风险。
2.7.1存货
2.7.2商誉
3.利润表分析
万科2016-2020年销售费用率分别为2.15%、2.58%、2.64%、2.46%、2.54%，连续五年均小于3%，公司产品比较容易销售，销售风险小。
科2016-2020年主营利润率分别为14.64%、18.89%、21.25%、20%、16.37%，连续五年均在15%左右或大于15%，主业盈利能力强。2016-2020年主营利润与营业利润比例分别为90.21%、90.32%、93.7%、96.03%、85.79%，连续五年均大于80%，利润质量较高，公司具备持续的竞争力。
万科2016-2020年净利润增长率分别为9.25%、31.25%、32.42%、11.89%、7.56%，近五年平均增长率大于10%，净利润增长情况良好，2017年净利润增长超过30%主要系营业成本下降，2018年净利润大幅增长主要系营业收入增长较多。2016-2020年净利润现金比率分别为139.56%、221.25%、68.23%、82.87%、89.7%，近三年均小于100%，连续五年净利润之和为2293亿，连续五年经营活动产生的现金流量净额之和为2524亿，净利润现金比率五年平均值为110%，净利润质量还是比较高的。2017年净利润现金比率大于200%主要系经营规模扩大，经营活动流入金额大幅增加导致经营活动产生的现金流量净额增大；2018年净利润现金比率过低主要由于当时经营存在复杂性和不确定性，经营活动流出金额过大导致经营活动产生的现金流量净额大幅减少。
万科2016-2020年roe分别为18.53%、21.14%、21.68%、20.67%、18.49%，连续五年均大于15%，公司自有资本获利能力较强，属于优秀的公司。2020年万科roe在房地产行业排名第10名，在同行业中处于中等水平。2016-2020年归母净利润增长率分别为16.02%、33.44%、20.39%、15.1%、6.8%，除2020年外均大于10%，且2020年归母净利润达到了400亿，公司盈利能力强。
万科营业收入增长快、规模大，实力强大，营业收入质量高；费用率占毛利率比值低，成本控制能力强；销售费用率低，产品畅销、销售风险小；主营利润与营业利润比值高，利润质量较高，具备持续竞争力；净利润现金比率高，利润中都是真金白银；归母净利润规模大、增速快，盈利能力强；净资产收益率较高，投资回报率好；毛利率偏低且波动幅度偏大，有一定的经营风险，需持续观察。
4.现金流量表分析
万科2016-2020年经营活动产生的现金流量净额分别为396亿、823亿、336亿、457亿、532亿，连续五年均在300亿以上，造血能力强大。2016-2020年经营活动产生的现金流量净额增长率分别为146.58%、108.06%、-59.16%、35.9%、16.42%，除2018年外均大于10%，查看年报，2018年主要由于当时经营存在复杂性和不确定性，经营活动流出金额过大导致经营活动产生的现金流量净额大幅减少，2019年经营活动现金流入额较好地增加，经营活动现金流量净额增速由负转正。
万科2016-2020年购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金与经营活动产生的现金流量净额比值分别为5.43%、2.87%、17.54%、13.67%、13.55%，除2017年略低于3%外，其余年份均在3%-60%之间，公司成长潜力较大且经营风险较小。
万科2016-2020年派息比率分别为41.48%、35.42%、34.97%、30.38%、34.98%，连续五年均大于30%，公司对股东还是比较慷慨的。
万科自身造血能力强大，但稳定性不够；购建资产稳步上升，公司逐步成熟进入平稳扩张阶段；分红比率合理，对股东比较慷慨；公司发展类型前期不是好公司类型，后期经营活动产生的现金流量净额逐步增大，逐步变为好公司类型。
5.企业估值
万科是房地产行业龙头企业，拥有品牌一项护城河且较为坚固，公司进入成熟期，近三年平均市盈率为8，因此取8倍合理市盈率。
万科2016-2020年归母净利润复合增长率为18.54%，近三年归母净利润增长率分别为20.3%、15.1%、6.7%，呈下降趋势，考虑2020年疫情影响，今后房地产行业会有一定程度复苏，保守以8%的增速预计未来四年归母净利润：
根据2021年10月29日数据，可以看到万科目前总市值2117元。